أعد المشرّع السوري قوانين مختصة في تنظيم الحقوق العينية للأفراد، واستقرار الملكية العقارية أو تحديدها بشكل دقيق من خلال خرائط مساحية تُوضع في أثناء أعمال تحديد وتحرير العقارات، كونها مهمة لاحترام القيود العقارية وحجيتها الكاملة والمطلقة تجاه الآخرين.
ويعتبر السجل العقاري مجموعة من الوثائق التي تُبين أوصاف كل عقار، وحالته الشرعية، والحقوق المترتبة له أو عليه، وجميع المعاملات والتعديلات التي تطرأ عليه، وهو نتاج هذه القوانين العقارية.
وألزم القرار رقم “186” بتاريخ 15 من آذار لعام 1926، اللجان المتخصصة بتحرير وتحديد العقارات برئاسة قاضٍ، فحص وضع العقارات القانوني وتقييدها في سجل عقاري.
وهذه القيود المفروضة على الملكية العقارية تعطي ضمانات لأصحابها من نزع ملكيتهم لمسكنهم أو أرضهم بالقوة، أو إمكانية بيع العقار نفسه لأكثر من شخص وأكثر من مرة دون وضع إشارات البيوع على الصحيفة العقارية في السجل العقاري.
اقرأ: ما هو السجل العقاري؟
الحقوق الواجب تسجيلها في السجل العقاري
ومن أهم أهداف نظام السجل العقاري هو تمكين الغير من الاطلاع على الوضع القانوني لكل عقار، وتدقيق جميع الحقوق الواردة فيه، كي يكون على علم عند تعامله مع صاحب العقار، أو مع أصحاب العقار في حالة الشيوع (إذا ملك اثنان أو أكثر شيئًا دون تعيين حصة كل منهم فهم شركاء على الشيوع)
وأي حق غير مثبت في السجل العقاري هو حق غير نافذ على العقار ولا يتمتع بأي قوة ثبوتية، والحقوق التي يجب تسجيلها في السجل العقاري تنقسم إلى نوعين:
1- الحقوق التي تتطلب التسجيل لنفاذها في حق المتعاقدين وفي حق الغير، وأخضع قانون السجل العقاري للتسجيل حقوقًا عينية عقارية، ذكرها بالنص، وألزم تسجيلها بحيث لا تُعد موجودة تجاه الغير إلا بتسجيلها في السجل العقاري، بموجب المادة رقم “9” من القرار رقم “188” التي نصت على:
“إن الحقوق العينية غير المنقولة المرخص بإنشائها في القانون (مثل حقوق الرهن والتأمين والارتفاق الرضائي) والتقيدات العقارية والحجوز وكذلك الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار أو بمال غير منقول مسجل، يجب، حتمًا، أن تدوّن في الصحيفة المخصصة لكل عقار أو مال غير منقول في سجل الملكية، ولا تعتبر موجودة تجاه الغير إلا بقيدها في السجل العقاري، وابتداء من تاريخ هذا القيد”.
و”يجب أيضًا، حتمًا، أن تقيّد في صحيفة العقار الأساسية، جميع التحويرات التي تحدث في الحدود، وجميع حقوق الارتفاق التي تحدث على إثر بناء أو على إثر تقويم الطرقات ومجاري المياه والأقنية والخطوط الحديدية، حتى يمكن الاعتراض بها تجاه الغير. ويجب أيضًا، قيد الحالة الحادثة التي حصلت للعقار على إثر تشييد بنايات جديدة، أو على إثر تغيير في البنايات الموجودة أو على إثر ضبط للحدود”.
وبموجب المادة نفسها، يجب على المالكين والإدارات العمومية ذات الشأن أن تبلغ، لتسجيل تلك الحقوق، أمين السجل العقاري بجميع التغييرات التي تطرأ على العقارات.
ونصت المادة رقم “10” من القرار ذاته، أن “كل اتفاق بين فريقين سواء كان مجانًا أو ببدل، وكل حكم مكتسب الدرجة القطعية وبصورة عمومية: كل فعل يرمي إلى إحداث حق عيني، أو نقل ذلك الحق، أو إعلانه، أو تعديله أو إبطاله يجب أن يسجل في دفتر الأملاك”.
وكذلك الأحكام التي يعلن بها الإفلاس، والأحكام التي يعلن بها افتتاح التصفية القضائية (الصلح الواقي) فيما يختص بالحقوق العينية غير المنقولة الداخلة في أموال المفلسين، يجب تسجيلها في السجل العقاري وفق المادة.
ونصت المادة رقم “11” من نفس القرار على أن “الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني، أو نقله، أو إعلانه أو تعديله أو إبطاله، لا تكون نافذة، حتى بين المتعاقدين، إلا اعتبارًا من تاريخ تسجيلها. ولا يمنع ذلك حق المتعاقدين المتبادل في المداعاة (استدعاء المحكمة الشهود لحضورهم) فيما يتعلق بعدم تنفيذ اتفاقاتهم”.
وتطبق هذه الأحكام خاصة على الصكوك، والاتفاقات العقارية، والوقفيات وحجج تجزئة حقوق الأوقاف التي تنظم أو تصدق من قبل كتاب العدل والمحاكم الشرعية.
ونصت المادة رقم “825” من القانون المدني السوري على أن “تكتسب الحقوق العينية العقارية وتنتقل بتسجيلها في السجل العقاري”.
اقرأ: ست طرق لاكتساب ملكية حق عيني في القانون المدني السوري.. تعرف إليها
وبناء على ذلك، فإن الحقوق العينية العقارية (غير المنقولة) والتقييدات العقارية والحجوز، وكذلك الدعاوى العينية المتعلقة بعقار أو بمال غير منقول مسجل، يجب أن تدوّن في الصحيفة المخصصة لكل عقار أو مال غير منقول في سجل الملكية، ولا تعد موجودة تجاه الغير إلا بقيدها في السجل العقاري وابتداء من تاريخ هذا القيد، لأن أثر القيد لا يبدأ إلا من تاريخ الإشارة.
وأحكام السجل العقاري اعتبرت تدوين الإشارة على صحيفة العقار كافيًا لمنح اكتساب أي حق يتعارض مع مضمون هذه الإشارة، لأنها بمثابة تسجيل للحق العيني المدعي به بذلك التاريخ.
اقرأ: أهمية السجلات العقارية وأبرز الإشكالات المتعلقة بها في سوريا
2- الحقوق التي تتطلب التسجيل لنفاذها في حق الغير، كونها مهمة من حيث معرفة الغير لها، فإذا كانت غير مسجلة فإنها تكون نافذة فيما بين المتعاقدين فقط.
ونصت المادة رقم “12” من القرار رقم “188”، على أن “عقود الضمان والإيجار، وكل مخالصة أو تسوية بحق مبلغ معادل لأكثر من أجرة أو بدل ضمان سنة غير مستحقة، يمكن قيدها في السجل العقاري”.
ونصت المادة رقم “16” من نفس القرار على أن “عقود الإيجار التي أعلنت بقيدها في السجل العقاري بحسب أحكام المادة الـ12، تعارض الحقوق التي تسجل بعدها، أما إذا لم تسجل فلا تعارض حق الغير في كل مدة تتجاوز إيجار ثلاث سنين”.
وهذا يعني أن قيد عقود الإيجار والضمان في السجل العقاري يكون اختياريًا، ولا حتمية في قيده، إذ اعتبر القانون هذا القيد من قبيل الرخصة التي ترك للمستأجر أو الضامن الاستفادة منها بمحض إرادته.
اقرأ: نظام السجل العيني للعقارات في سوريا.. ماذا تعرف عنه
الحقوق المعفاة من التسجيل
استثنى المشرع من القيد في السجل العقاري بعض الحقوق العينية العقارية، وهي حقوق الارتفاق الطبيعية والقانونية، وبعض حقوق الامتياز العقارية، والملكية المكتسبة بالالتصاق، كما أن أملاك الدولة العامة العقارية لا تسجل في السجل العقاري، بل يشار إليها على خرائط المساحة، إلا إذا كان لها أو عليها حقوق عينية على ما قضت به المادة “6” من القرار “188”.
–