مصطلحات عقارية.. حق الارتفاق

عرف القانون المدني السوري حق الارتفاق في المادة /960/ منه بأنه: “تكليف مفروض على عقار لمنفعة عقار معين جارٍ في ملكية شخص غير مالك العقار الأول”.

ويقوم هذا التكليف إما بتخويل شخص آخر حق مباشرة أعمال تصرفية في العقار المفروض عليه التكليف، أو بحرمان صاحب ذلك العقار من استعمال بعض حقوقه.

تصنيف حقوق الارتفاق

حق الارتفاق يمكن أن يكون حق ارتفاق بالمرور، أو حق ارتفاق بالنور والهواء.

وقد نصت المادة /961/ من القانون المدني السوري على أن: “الارتفاق ينتج إما عن الوضعية الطبيعية للأماكن، وإما عن التزامات مفروضة بالقانون، وإما عن اتفاقات معقودة بين ملاك العقارات”.

ووفقًا لذلك، يمكن تصنيف حقوق الارتفاق بحسب مصدرها إلى حقوق ارتفاق طبيعية، وقانونية، وإرادية.

• حقوق الارتفاق الطبيعية: تستند في إقرارها إلى طبيعة موقع العقارات، كحق مسيل مياه الأمطار المترتب على الأراضي الواطئة لمنفعة الأراضي العالية.
• حقوق الارتفاق القانونية: يقررها القانون من غير أن يشترط رضاء المالك للعقار المرتفق به، كحق ارتفاق المرور المقرر لمصلحة العقار المحاط من كل جانب، وحق مسيل مياه الري، وحق تصريف هذه المياه.
• حقوق الارتفاق الإرادية: تنشأ بالتصرف القانوني “العقد أو الإرادة المنفردة”، أو تكتسب عن طريق التقادم.

لا يمكن من الناحية العملية التفريق بين حقوق الارتفاق القانونية والطبيعية، لأن كلًا منهما ينشأ بحكم القانون، أما التفريق بين حقوق الارتفاق التعاقدية (الإرادية) وغيرها من حقوق الارتفاق فله أثر مهم من حيث التسجيل في السجل العقاري، كون حقوق الارتفاق التعاقدية تخضع وحدها للتسجيل في السجل العقاري، أما حقوق الارتفاق القانونية والطبيعية فهي معفاة من التسجيل في السجل العقاري باعتبارها حقوقًا عينية عقارية.

يبقى حق المرور مستمرًا بصرف النظر عن تبدل المالك للعقار المقرر له هذا الحق، ولا يزول إلا بزوال العقار نفسه أو بالترقين، فالقصد من حق الارتفاق منفعة العقار ذاته الذي لولا حق المرور لتعطل الانتفاع منه. 

يجوز اكتساب حق الارتفاق بالتقادم، شأنه في ذلك شأن سائر الحقوق العينية العقارية، وهو يخضع في هذا المجال للشروط العامة للتقادم المكتسب، وعلى هذا لا يجوز اكتساب حقوق الارتفاق بالتقادم إلا في المناطق التي لم يطبق فيها بعد نظام السجل العقاري ولم يجرِ تحديدها وتحريرها.

متى يسقط حق الارتفاق؟

يسقط حق الارتفاق بالترقين، وهو يتم بمفعول العقود أي بالشكل العام لانقضاء الحقوق، ويقصد بالترقين شطب قيد حق الارتفاق من الصحيفة العقارية، وهو يرد على حقوق الارتفاق الواجبة الشهر فقط، كالاتفاقات الإرادية والمكتسبة بالتقادم، أما الاتفاقات غير الواجبة الشهر، كالاتفاقات الطبيعية والقانونية فلا مجال لإخضاع انقضائها للترقين.

كما يمكن أن ينقضي حق الارتفاق لأسباب أخرى خاصة كاستحالة الارتفاق لهلاك العقار مثلًا أو زوال المنفعة، كما لو أصبح العقار المرتفق منفذًا على شارع فُتح بحيث يغني عن الممر المقرر بحق الارتفاق، أو بحالة التوحيد، وذلك حينما يندمج العقاران المرتفق والمرتفق به في عقار واحد.

يدخل في اختصاص محكمة الصلح الشامل الدعاوى المتعلقة بإحداث حق الارتفاق، واستعمال حقوق الارتفاق الطبيعية والقانونية والتعاقدية، وجميع المنازعات الناشئة من هذه الحقوق، ويُعطى حق طلب ترقين الارتفاق لأي شريك في العقار مهما كانت أسهمه.

والدعوى المتعلقة بحق الارتفاق هي دعوى عينية عقارية، فلا نسمع بحق عقار غير مسجل قبل تسجيله بالسجل العقاري وقبل تسجيل إشارة الدعوى في السجل، ولو كان العقار في منطقة لم يجرِ فيها التحديد والتحرير.

ويدخل في اختصاص القاضي العقاري البتّ بالخلاف حول حق الارتفاق، بعد افتتاح عمليات التحديد والتحرير في المنطقة.

–