ما حالات تسجيل الحقوق في السجل العقاري

يعتبر نظام السجل العقاري في سوريا الضمان الوحيد لعدم نشوب المنازعات العقارية لقيامه على مبدأ العلانية، متيحًا بذلك لكل شخص الاطلاع على عقار ما ومعرفة مدى صحة معلوماته.

كما أن قيد الحقوق بصورة إجبارية في السجل العقاري يضمن دائمًا وبصورة مستمرة انطباقها على واقع الحال، وهذا يفترض أن يوفر مناخًا ملائمًا لاستقرار المعاملات على أسس ثابتة من الثقة، خصوصًا أنه يحظى بقوة حجية مطلقة على الجميع.

اقرأ المزيد: ما مدى قوة حجية نظام السجل العقاري في سوريا

والتسجيل في السجل العقاري يكون إما بطلب مالك العقار، وإما بقوة القانون، وإما بحكم مكتسب الدرجة القطعية، وتُقيد الحقوق في السجل العقاري بإحدى الحالات التالية:

1- طلب القيد عن طريق الحضور شخصيًا، وهذه الحالة حددتها المادة “49” من القرار رقم “188” الذي أسس لتصنيف العقارات بشكل قانوني في سوريا من خلال السجل العقاري.

ونصت المادة، “على من يطلب تسجيل حق ما، أن يحضر بذاته أو يرسل وكيلًا عنه إلى المكتب المعاون في منطقة العقار، وإذا كان التسجيل مستندًا إلى عقد بين الفريقين، فيلزم حضور كليهما”.

هذا يعني أن الحضور لتسجيل عقار ما في السجل العقاري يمكن أن يكون منفردًا، كطلب المالك تصحيح أوصاف عقاره أو إفرازه، وقد يتطلب أن يكون القيد بحضور الطرفين كما في معاملة البيع أو الرهن أو التأمين.

ووجوب حضور طالب التسجيل أو الطرفين معًا لا يمنع من تطبيق أحكام الوكالة الواردة في القانون المدني السوري، التي عرفتها المادة “665” بأنها “عقد بمقتضاه يلتزم الوكيل بأن يقوم بعمل قانوني لحساب الموكل”.

ونصت المادة “50” من القرار “188”، “على من يطلب تسجيل معاملة بصفة كونه وكيلًا عن الغير، أن يثبت وكالته بإبراز سند وكالة رسمي مستوفي الصفات المنصوص عنها في القوانين المرعية (السارية)”.

2- طلب القيد من الدائن نيابة عن مدينه، وذلك بموجب ما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة “236” من القانون المدني السوري، بقولها “لكل دائن ولو لم يكن حقه مستحق الأداء، أن يستعمل باسم مدينه جميع حقوق هذا المدين، إلا ما كان منها متصلًا بشخصه خاصة، أو غير قابل للحجز”.

لأن بحكم القانون، أموال المدين جميعها ضامنة للوفاء بديونه.

اقرأ: ما هو بيان القيد العقاري

3- طلب القيد بعد وفاة أحد المتعاقدين، وهي الحالة التي نصت عليها المادة “83” من القرار “188” بقولها، “حينما يطلب تسجيل حق متفق عليه بين فريقين بعد وفاة صاحب الحق، يمكن تسجيله إما بإبراز وثيقة تجيز إجراء التسجيل فورًا، وإما بإبراز طلب موقع من إمضاء صاحب الحق، بشرط أن يكون إمضاء صاحب الحق مصدقًا رسميًا”.

4- طلب القيد الناشئ عن تأمينات عينية، فبموجب المادة “84” من القرار “188”، “إذا كان القيد المطلوب تسجيله يتعلق بعقد تأمينات أو بيع وفاء أو بيع ريع، فيمكن إجراؤه بمجرد توقيع مكتسب الحق على سند عادي، بشرط أن يكون التوقيع مصدقًا عليه رسميًا وفقًا لأحكام المواد 57 و58 و59 من هذا القرار”.

ويعتبر الريع (royalties) تعويضًا لصاحب العقار المغتصَب مقابل ما حُرم من ثمار، أي حين يلحق ضرر بصاحب العقار، يتمثل في حرمانه من الانتفاع بملكه دون وجه حق وحرمانه من ثمار ملكه، فيرفع صاحب العقار المتضرر دعوى الريع للمطالبة بمقابل ما حُرم من غلة ملكه.

5- طلب القيد الناتج عن إرث أو وصية، ونصت على هذه الحالة المادة “85” من القرار “188”، إذ “لا يمكن تسجيل الحقوق العينية العقارية الناشئة عن إرث بأسماء مسجلها، إلا إذا أبرز المستدعون، علاوة عن ثبوت وفاة مورثهم إذا كان الإرث دون وصية، شهادات تثبت هوية كل منهم وحقه بالإرث”.

و”تثبت حقوق إرث الورثة الشرعيين أو الطبيعيين، بإبراز حجة الوراثة، إذا كانت هذه الحقوق من نوع الملك، أو تثبت بقرار من حاكم الصلح (محكمة الصلح)، إذا كانت حقوقًا أميرية”.

وهذا يعني أنه من الواجب أن يُثبّت عقد الزواج بشكل رسمي، لحفظ حق الورثة بالإرث عند حدوث واقعة وفاة أحد الزوجين، كما من الواجب تثبيت واقعة الوفاة بشكل رسمي عند حدوثها، لأنه دون هذه الوثائق لا يُمكن أن يكتسب الورثة حقهم العيني عن طريق تقييده في السجل العقاري.

6- طلب القيد عفوًا، ويتم ذلك عندما يوجب القانون على الموظفين الرسميين أن يطلبوا من تلقاء أنفسهم قيد التصرفات والاتفاقات المعقودة بواسطتهم، والمتعلقة بحق عيني خاضع للتسجيل في السجل العقاري.

–