مصطلحات عقارية.. العقار بالتخصيص

عرّف القانون المدني السوري العقار بالتخصيص في المادة (84) منه بأنه: “المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه رصدًا على خدمة هذا العقار أو استغلاله”.

فالعقار بالتخصيص هو شيء منقول بطبيعته، رصده مالكه لخدمة أو استغلال عقار بطبيعته هو أيضًا مملوك له، (كما إذا خصص صاحب الأرض الزراعية آلات زراعية يستعين بها على زراعة أرضه)، فيرتبط المنقول بالعقار ارتباطًا لا انفكاك منه، حتى يصبح العقار والمنقول وحدة اقتصادية لا تتجزأ.

أساس فكرة العقار بالتخصيص

تشير القاعدة الأساسية إلى أن العقار هو “كل شيء مستقر بحيّز ثابت فيه، بحيث لا يمكن نقله منه دون تلف”. 

إلا أن هناك استثناء مهمًا ألقاه المشرع على هذه القاعدة، حين أقرّ فكرة العقار بالتخصيص، ويقوم هذا الاستثناء على مخالفة طبائع الأشياء، وإعطاء صفة العقار لبعض المنقولات، بسبب كونها مرصودة على خدمة عقار أو استغلاله، ومخصصة لذلك.

ومن ثم يخلع العقار، وهو الأصل، على المنقولات، وهي التبع، صفة العقار نتيجة لهذا التخصيص، فأساس فكرة العقار بالتخصيص هي مجرد افتراض أو حيلة قانونية أتت عن طريق تصور المشرع.

شرط اعتبار المنقول عقارًا بالتخصيص

ثمة شرطان يجب توفرهما حتى يكون المنقول بطبيعته عقارًا بالتخصيص: 

• اتحاد المالك، أي أن يكون المنقول والعقار لمالك واحد. 
• التخصيص، أي أن يكون العقار بالتخصيص قد ارتبط بالعقار الأصلي لخدمته أو استغلاله. 

ونظرًا إلى كون العقارات بالتخصيص من صنع المشرع، فإنه يتحتم اجتماع هذين الشرطين في المنقول، حتى يصح اعتباره عقارًا بالتخصيص.

وعلى ذلك، لا يسوغ للأفراد الاتفاق على منح صفة العقار بالتخصيص لأشياء منقولة، لا يتوفر فيها هذين الشرطين. 

ومن النتائج التي تترتب على فكرة العقار بالتخصيص أنه:

1- لا يمكن حجز المنقول المخصص لخدمة عقار بصورة مستقلة عن العقار المرصد على خدمته أو استغلاله، إنما يتم حجز العقارين معًا، العقار بطبيعته، والعقار بالتخصيص على استقلال، وبطريق الحجز على المنقول وليس من النظام العام إنما هو مقرر لمصلحة المالك. وعليه يجوز لهذا الأخير أن ينزل عن كل دفع بهذا الصدد، وأن يقبل بحجز العقار بالتخصيص باعتباره منقولًا، وبيعه منفصلًا عن العقار المرتبط به عن طريق إجراءات حجز العقار.

2- إذا رهن المالك عقارًا له رهنًا تأمينيًا أو حيازيًا، فإن أثر الرهن التأميني أو الرهن الحيازي يمتد إلى ملحقات العقار المرهون التي هي عقارات بالتخصيص.

3- إذا انتقلت ملكية العقار بطريق البيع أو الهبة أو الوصية فإن العقارات بالتخصيص المرتبطة بهذا العقار تتبعه، ما لم يرد نص صريح في البيع أو الهبة أو الوصية على خلاف ذلك.

4- إذا آل عقار شائع لأحد الشركاء، نتيجة القسمة، فإن حق هذا الشريك يمتد إلى المنقول المرصد على خدمة أو استغلال العقار الذي آل اليه، ما لم يرد نص في صك القسمة على خلاف ذلك.

5- إذا رتب حق انتفاع على العقار الأصلي، شمل الانتفاع مع العقار الأصلي العقار بالتخصيص، حتى لا ينفصل الثاني عن الأول. 

6- إذا انتقلت ملكية العقار إلى المتصرف إليه وكان ملحقًا به عقار بالتخصيص، فإن العقار بالتخصيص وحقيقته منقول، يعامل معاملة العقار في رسوم التسجيل، ويتحايل الناس عادة لتفادي هذه الزيادة في الرسوم، فيبيع المالك للمشتري أولًا العقار بالتخصيص مستقلًا باعتباره منقولًا بطبيعته، ثم يبيعه العقار الأصلي منفصلًا عن العقار بالتخصيص.

–