مصطلحات عقارية.. الحجز العقاري (التنفيذي)

يُراد بالحجز العقاري التنفيذ على عقارات المدينة عن طريق بيعها بالمزاد العلني لتسديد دين الحاجز وديون باقي الدائنين المشتركين بالحجز من قيم هذه العقارات، ويتناول الحجز عقارًا واحدًا أو أكثر، وسواء كانت العقارات موجودة في مناطق جرت بها عمليات التحديد والتحرير أم لم تجرِ بعد، غير أنه يتوجب بالحالة الأخيرة أن تكون مسجلة في سجلات التمليك المؤقتة، وإن إجراءات بيع العقار في المزاد العلني طويلة ومعقدة لأن الدافع الذي دعا المشرع إلى تقرير هذه الإجراءات بالنسبة للعقارات وعدم تقريرها بالنسبة للمنقولات يعود إلى أهمية العقارات في اقتصاد البلاد، وضرورة حمايتها وحماية أصحاب الحقوق عليها.

لا يُقبل الحجز التنفيذي على العقار إلا من قبل دائن يحمل سندًا تنفيذيًا بمواجهة مدينه مالك العقار المراد حجزه.

تُحجز بطريقة الحجز العقاري جميع الحقوق العينية العقارية كـحق الانتفاع، أما حق الارتفاق الذي هو تكليف مفروض على عقار لمصلحة عقار آخر جارٍ في ملكية شخص غير مالك العقار الأول، فلا يمكن حجزه بصورة مستقلة عن العقار المرتفق، وتحجز أيضًا بطريقة الحجز العقاري حقوق الرهن والتأمين الواقعة على عقار شريطة حجزها مع الدين الذي وضع لضمان تحصيله لأنه الأصل ولا يتصور حجزها بصورة منفصلة عنها.

يُسجل قرار الحجز الذي يصدر عن رئيس التنفيذ على صحيفة العقار بالسجل العقاري الذي يوجد في منطقته العقار، والغاية من هذا التسجيل حماية الغير الذين يتعاملون مع صاحب العقار المحجوز بعد الحجز، إذ يمكن للغير بفضل تسجيل قرار الحجز في السجل العقاري أن يعرف وضع العقار، والمنازعات الواقعة بشأنه، وأي بيع له لا يكون نافذًا إذا نُفذ على العقار في النهاية و بيع في المزاد العلني، ويتم إخطار المدين بأنه إذا لم يدفع الدين خلال ثمانية أيام يُباع العقار جبرًا.

ويقرر رئيس التنفيذ بعد انقضاء ميعاد هذا الإخطار وعدم تسديد الدين، وبناء على طلب أحد ذوي الشأن طرح العقار بالمزاد العلني، ويقوم المأمور بوضع اليد على العقار مستعينًا بخبير واحد أو ثلاثة يسميهم رئيس التنفيذ من قائمة الخبراء، ثم يقوم بتنظيم قائمة شروط البيع، وتحدد جلسة للاعتراض عليها وجلسة للمزاد.

الأوراق المطلوبة لوضع إشارة الحجز التنفيذي على صحيفة العقار:

1. الكتاب المسطر من قبل مدير التنفيذ والموجه لأمانة السجل العقاري والقاضي بوضع إشارة الحجز التنفيذي، والمتضمن اسم طالب التنفيذ، واسم المنفذ ضده، ورقم العقار، والمنطقة العقارية، والمبلغ الموضوع بموجبه الحجز. 
2. قيد عقاري مطابق بتاريخ توثيق العقد.
3. محضر عقد يتضمن (رقم العقد، وتاريخه، وساعة توثيق العقد، واسم صاحب الحق العيني وهو المنفذ ضده، واسم طالب التسجيل المنفذ).
4. إرسالية بالرسوم المتوجبة والمدفوعة.
5. مصنف عقاري.

وبعد استكمال الأوراق المطلوبة أعلاه يتم توثيق العقد من قبل رئيس مكتب التوثيق العقاري، ثم يُُحوّل العقد إلى شعبة التسجيل حيث يتم وضع إشارة الحجز على صحيفة العقار، ويتم توجيه كتاب إلى مدير التنفيذ يُفيد بوضع إشارة الحجز.