متضررو المرسوم “66” يجددون المطالبة بحقوقهم

عنب بلدي – مارينا مرهج

أحيا سقوط النظام السابق الأمل لدى أهالي منطقتي المزة وكفرسوسة الذين صودرت أملاكهم بموجب المرسوم التشريعي رقم “66”، في 19 من أيلول 2012.

عمد الأهالي المتضررون منذ صدور المرسوم “66” إلى تجميع أنفسهم وتقدير أضرارهم وتنظيم مطالبهم، ضمن مجموعات على منصات التواصل الاجتماعي، لعدم وجود قسم كبير منهم داخل سوريا لأسباب مختلفة.

رصدت عنب بلدي المنشورات والتعليقات واستطلاعات الرأي، في مجموعة “مطالب أصحاب أرض ماروتا وباسيليا“، ويسعى الأهالي من خلالها إلى إيصال صوتهم إلى الإدارة الجديدة في الدولة، في محاولة منهم لإسقاط المرسوم “66”، وعدم الاعتراف به باعتباره أحد المراسيم “الظالمة” التي صدرت عن إدارة النظام السابق، أسوة بالكثير من المراسيم والقوانين التي تم إلغاؤها.

وتتفق آراء الأهالي ممن راسلتهم عنب بلدي لاستجلاء الموقف، على أن المرسوم “66” لم يكن مشروع تطوير عمراني يهدف إلى تحسين المناطق العشوائية، بل أداة قانونية استخدمتها السلطة لإضفاء الشرعية على عملية التهجير القسري، والاستيلاء على الأراضي، ونهب الممتلكات تحت ستار “إعادة الإعمار”، خصوصًا المناطق التي انتفضت وثارت ضد نظام الأسد.

ينص المرسوم “66” على إحداث “منطقتين تنظيميتين” في محافظة دمشق ضمن المصور العام لمدينة دمشق بحجة “تطوير مناطق المخالفات والسكن العشوائي”، وفق الدراسات التنظيمية التفصيلية المعدّة لهما.

وحدد المرسوم تلك المنطقتين في مادته الأولى بما يلي:

المنطقة الأولى: تنظيم منطقة جنوب شرق المزة من المنطقتين العقاريتين مزة- كفرسوسة.

المنطقة الثانية: تنظيم جنوبي المتحلق الجنوبي من المناطق العقارية مزة- كفرسوسة- قنوات بساتين- داريا- القدم.

المحافظة تتفاعل.. عقبات قانونية

التقى عدد من الأهالي المتضررين من مرسوم “66” مع محافظ دمشق، ماهر مروان، الذي أبدى تفهمًا لمطالبهم، واستعدادًا لمعالجة بعض المشكلات وحقوق المتضررين على حساب حصة المحافظة التنظيمية، بحسب ما صرح المنسق والمسؤول عن مجموعة “مطالب أصحاب أرض ماروتا وباسيليا”.

المنسق الذي فضل عدم التصريح عن اسمه في الوقت الحالي لأسباب أمنية، شدد على رغبة الأهالي أن يكون الحل شاملًا ومتضمنًا إعادة الحقوق بشكل كامل، إلا أن المعنيين في المحافظة تحدثوا عن وجود عقبة قانونية أساسية، متعلقة بعدم وجود قوانين جديدة تلغي المرسوم السائد حاليًا.

وصرح محافظ دمشق في وقت سابق لعنب بلدي، أن المناطق التي وضع النظام السوري يده عليها، أو المشاريع ذات الإشكاليات مثل “ماروتا سيتي” و”باسيليا سيتي”، لا تعد استملاكًا للحكومة من الناحية القانونية.

وتابع أن جميع المقاسم المخصصة للمالكين وأصحاب الحقوق ستعود لأصحابها، لكنها حاليًا مملوكة على الشيوع، مضيفًا أنها ستوزع بطريقة معينة حتى تنتهي أعمال التنظيم فيها.

وأضاف أنه كلّف لجنة مختصة بالتعاون مع مجلس الإدارة السابق والحالي في تنظيمات مثل “ماروتا سيتي” و”باسيليا سيتي” إلى جانب فريق متخصص جديد للوقوف على مشكلات الناس، والوصول إلى نتيجة مُرضية في المدى القريب.

وتتلخص المطالب التي رفعها المتضررون إلى محافظة دمشق بما يلي:

• إلغاء المرسوم “66” بالكامل واعتباره باطلًا قانونيًا وغير شرعي.
• إلغاء كل عمليات البيع بالمزاد العلني وإعادة العقارات إلى أصحابها الأصليين.
• إلغاء تخصيص المقاسم التي حصل عليها رجال الأعمال الموالون للنظام وإعادتها للمالكين الحقيقيين.
• محاكمة كل من شارك في سرقة الأراضي والحقوق، من مسؤولين ورجال أعمال وسماسرة.
• تجريد المنتفعين من جميع أملاكهم المنقولة وغير المنقولة، بما في ذلك الاستثمارات والعقارات التي حصلوا عليها بطرق غير مشروعة.
• محاسبة محافظة دمشق ومديريتها التنفيذية على كل التجاوزات القانونية والانتهاكات التي ارتُكبت بحق السكان.
• تعويض المتضررين بعدالة عن كل الأضرار المادية والاجتماعية والنفسية التي لحقت بهم.
• إعادة المهجرين قسرًا إلى أراضيهم، مع توفير بدائل سكنية لهم حتى إعادة الإعمار.
• وقف أي مشاريع مشابهة وإلزام السلطات الجديدة بحماية الملكيات الخاصة.

مهلة تعجيزية

فرض المرسوم على أصحاب العقارات في مناطق تطبيق المرسوم “66” مهلة تعجيزية لا تتجاوز الشهر، لتقديم طلبات إثبات حقوق ملكيتهم، وهذه المهلة غير كافية، كما وصفها الأهالي، خاصة للأشخاص النازحين، والمهجرين خارج البلاد، إضافة إلى المعتقلين والمطلوبين أمنيًا، الذين كانوا غير قادرين على الحضور شخصيًا لإثبات حقوقهم.

المادة “6” من المرسوم “66”

أ – تدعو محافظة دمشق خلال شهر من صدور هذا المرسوم التشريعي المالكين وأصحاب الحقوق العينية في المنطقتين، بإعلان ينشر في صحيفة محلية واحدة على الأقل وفي إحدى وسائل الإعلام المرئية والمسموعة والموقع الإلكتروني لمحافظة دمشق وفي لوحة إعلانات المحافظة ولوحة إعلانات المنطقة، للتصريح بحقوقهم، وعلى هؤلاء وكل من له علاقة بعقارات المنطقة التنظيمية أصالة أو وصاية أو وكالة أن يتقدم إلى محافظة دمشق خلال 30 يومًا من تاريخ الإعلان بطلب يعين فيه محل إقامته المختار ضمن مدينة دمشق مرفقًا بالوثائق والمستندات المؤيدة لحقوقه أو صور عنها “إن وجدت”، وفي حال عدم وجودها يذكر في طلبه المواقع والحدود والحصص والنوع الشرعي والقانوني للعقار أو الحقوق التي يدّعي بها.

ب- يجوز لأقارب أصحاب الحقوق في المنطقة التنظيمية من أي درجة كانت القيام بممارسة الحقوق المنصوص عليها في الفقرة السابقة نيابة عن أصحابها.

تقييم غيابي وعقاب

“قامت اللجنة بتقييم منزلنا والمحل التجاري التابع له من الخارج، نحن مقيمون خارج البلاد، ولم يكن بإمكاننا العودة، أسماؤنا كانت مطلوبة للنظام السابق”، قال محمد مازن، الذي اضطر للهجرة مع عائلته نتيجة الظروف التي كانت سائدة وقت عملية التقييم.

وبحسب ما نقله أهل الحي لمحمد، عند تقييم اللجنة لعقاره المغلق في منطقة كفرسوسة (باسيليا سيتي)، تمت الوشاية به للجنة من قبل بعض الأشخاص في الحي، بزعم أن أفرادًا من عائلته مطلوبون للنظام، وهم خارج البلاد، وعليه قررت اللجنة بالنظر إلى الهيكل الخارجي للعقار اعتبار البيت “غير مكسو”، حسب قوله، ولا يحق لأصحابه سكنًا بديلًا.

المادة “7” من المرسوم”66″

تقدّر قيمة عقارات المنطقة وفق وضعها الراهن بما عليها من مبانٍ وإنشاءات وأشجار وزراعات والحقوق العينية والحقوق المدّعى بها، وبتقدير عادل يراعي القيمة الحقيقية والأسس المنصوص عليها في المادة “10” من هذا المرسوم التشريعي من قبل لجنة يشكلها المحافظ من:

قاضٍ بمرتبة مستشار يسميه وزير العدل رئيسًا.

خبيرين اثنين في التقييم العقاري يسميهما وزير الإسكان والتنمية العمرانية عضوين.

خبيرين اثنين يمثلان الملاك وهما عضوان.

يعتقد محمد أن النظام السابق عمل على معاقبة أهالي المناطق التي ثارت ضده، من خلال الاستيلاء على أملاكهم وتهجيرهم بشكل قسري منها، وتجلى ذلك من خلال المواد “3،12،22” مواد ضمن المرسوم منها.

المادة “3” من المرسوم”66″

تؤلف الأملاك الداخلة ضمن المنطقة التنظيمية ملكًا شائعًا مشتركًا بين أصحاب الحقوق فيها بحصص تعادل القيمة المقدّرة لملكية كل منهم أو الحق العيني الذي يملكه.

تعويض غير عادل

“لم يكتفِ النظام السابق بتهجيرنا من بيوتنا، تحت سيطرة السلاح، بل تابع ممارساته باغتصاب حقوق ملكيتنا لها بحجة التنظيم والتطوير”.

هكذا وصفت منال بلشا، من سكان منطقة المزة (باسيليا سيتي)، ما تعرضت له عائلتها من “هضم للحق”.

وقالت منال لعنب بلدي، إنه عند صدور المرسوم، “كان الأمل أن يتم تعويضنا بمنازل ضمن المحاضر التي سيتم إنشاؤها بموجب المخطط الجديد”.

وأضافت، “لم يتم تعويضنا إلا بما يعادل 25% من قيمة الأرض فقط، والتي تبلغ مساحتها 240 مترًا مربعًا، أما البناء المشيّد عليها فاعتبر أنقاضًا بعد قصفه من قبل جيش النظام السابق، ولم يتم تعويضنا عنه”.

المادة “10” من المرسوم”66″

تراعي اللجنة في تقدير قيمة العقارات الداخلة في المنطقة التنظيمية أن يكون التعويض معادلًا للقيمة الحقيقية قبل تاريخ صدور هذا المرسوم التشريعي مباشرة، وأن يسقط من الحساب كل ارتفاع طرأ على الأسعار نتيجة صدور هذا المرسوم التشريعي أو المضاربات التجارية إذا كان هذا الارتفاع بالقيمة لا يبرره ارتفاع مماثل في المناطق المجاورة مع الأخذ بالاعتبار حين تقدير القيمة.

منال، كغيرها من الأهالي المتضررين، اعتبرت أن مواد المرسوم أعطت المعنيين صلاحيات واسعة، لتحديد القيم التقديرية للأراضي والعقارات، ما سمح لهم التلاعب بالتقديرات وتحديدها بأسعار منخفضة جدًا، مقارنة بالقيمة السوقية الحقيقية، وإجبار المتضررين على القبول بتعويضات لا تتناسب مع ممتلكاتهم.

حصص سهمية بثمن زهيد

تحول مالكو العقارات في المناطق التي شملها المرسوم “66” من أصحاب حقوق عينية إلى حملة حصص سهمية على الشيوع في المنطقة التنظيمية.

ويرى الأهالي المتضررون، ممن قابلتهم عنب بلدي، أن التعويض عبر الأسهم التنظيمية، خسارة لهم وليس تعويضًا عادلًا، ولا تمثل سوى أرقام تعتمد على تقديرات غير عادلة من اللجان التابعة لمحافظة دمشق، وهذا يعني أن المالك فقد السيطرة على أرضه، بحسب تعبيرهم.

كما تم تثمين هذه الحصص بأقل بكثير من قيمتها الحقيقية، وفق طرق مجحفة وغير عادلة، بحسب الأهالي، الذي اضطر بعضهم لبيع حقوقهم بثمن بخس تحت الضغط الاقتصادي والتهديدات الأمنية.

سكن بديل.. مماطلة ورسوم مرتفعة

لم يحصل معظم المتضررين الذين هدمت منازلهم على سكن بديل في الوقت المحدد ضمن مواد المرسوم، وتمت مماطلتهم سنوات، ووضعهم ضمن قوائم انتظار طويلة، إضافة إلى إلزام المستفيدين من السكن البديل برسوم إضافية جعلتهم غير قادرين على تحملها.

كثير من الأهالي وجدوا أنفسهم بلا منزل ما اضطرهم لمغادرة المنطقة نهائيًا أو بيع حصصهم في السوق السوداء بأسعار زهيدة، في ظل الظروف الاقتصادية القاسية التي كانت تحيط بهم، وعدم توفر بدائل عادلة لهم.

أصدرت المؤسسة العامة للإسكان، في نهاية أيلول 2024، كتابها الرابع منذ صدور المرسوم الذي دعت فيه 38 مستحقًا، وخصصتهم بـ13 مسكنًا ضمن برنامج السكن البديل “ماروتا سيتي“.

وكان قد صدر أول كتاب في نهاية أيلول 2020، أي بعد ثماني سنوات من الانتظار، وأعلنت فيه المؤسسة العامة للإسكان عن وجود جداول لديها بأسماء 5516 من المستحقين للسكن في “ماروتا” و”باسيليا”، مصدقة من مجلس محافظة دمشق.

وبررت مديرية الدراسات الفنية في محافظة دمشق حينها هذا التأخير بسبب عدم توفر المبالغ لدى المحافظة، إذ تصل تكلفة إشادة السكن البديل إلى 285 مليار ليرة سورية.

كما تم الإعلان عن الاكتتاب الثاني، في 14 من كانون الثاني 2021، وتوجّه لمن لم يتمكنوا من الاكتتاب سابقًا، ولا تتوفر أرقام عن عدد المكتتبين فيه، أما الاكتتاب الثالث فقد أعلن في 27 من حزيران 2023، وشمل 9 أشخاص فقط، من دون إصدار أي توضيح عن خلفياتهم.

وكان وزير الإسكان أصدر القرار رقم “112” عام 2015، المتعلق بأسس تخصيص المساكن البديلة وتحديد المستحقين، والذي اشترط أن يكون المستحق شاغلًا أخيرًا للمسكن، وأن تكون الدار المنذر بهدمها قائمة وفيها إشغال قبل صدور المرسوم “66”.

واكتفت البيانات بتحديد الفئة ومساحة المسكن لكل مستحق منهم، وقيمة الدفعة النقدية الأولى التي يجب عليهم دفعها عند تسجيل الاكتتاب، والقسط الشهري الذي يجب عليهم دفعه بعد ذلك. ولكل فئة مساحة للمسكن المكتتب عليه، مثلًا مساحة المسكن من الفئة “أ” هي 120 مترًا مربعًا، والفئة “ب” 115 مترًا مربعًا، والفئة “ج” 110 مترات مربعة، والفئة “ف” 40 مترًا مربعًا.

وبلغت الدفعة الأولى المطلوبة من المستحقين للسكن البديل 55 ألف ليرة سورية عن كل متر مربع، في حين تبلغ قيمة القسط الشهري 275 ليرة عن كل متر مربع، لتتراوح بذلك قيمة الدفعة الأولى ما بين 2.2 و8 ملايين ليرة، والقسط الشهري ما بين 11 و33 ألف ليرة.

 “باسيليا سيتي”.. سمسرة وتأخر في التنفيذ

أوضح متضررون من سكان منطقة مشروع “باسيليا سيتي” لعنب بلدي، أن المشروع ما زال على الورق، ولم يتم البدء بتنفيذه على أرض الواقع.

واستغل المتنفذون وأصحاب المحال العقارية والسماسرة حاجة الأهالي لبيع أسهمهم نتيجة ظروفهم الاقتصادية، والتضخم الذي حصل في إيجارات المنازل التي يقطنونها، مقابل بدل الإيجار المقدم لهم من المحافظة، بحسب نبراس حبش أحد المتضررين.

وفي تقرير بعنوان “سوق بيع دفاتر السكن البديل على فيس بوك”، منتصف 2024، نقلت صحيفة “الوطن” عن مديرة المؤسسة العامة للإسكان، راما الظاهر، أن المؤسسة “تخلي مسؤوليتها” عن أي عمليات سمسرة ومتاجرة يمارسها بعض الأشخاص، باعتبار أن السكن البديل بيئة خصبة للسماسرة للمتاجرة باستحقاق المتخصصين وأصحاب الدفاتر، ربما لعدم قدرتهم على تسديد مبلغ التخصص، ما يُنشّط حركة البيع والشراء في سوق العقارات.

وقالت الظاهر، إن المؤسسة غير معنية أبدًا بكل المعلومات الواردة في إعلانات البيع على مواقع التواصل الاجتماعي، وهو أمر ليس ضمن المساكن التي بعهدة المؤسسة، إنما تقتصر مسؤوليتها على إدارة المشروع والتخصص والاكتتاب، ولكن الجهة صاحبة المشروع هي محافظة دمشق.

ولفتت الظاهر إلى أن عمليات السمسرة قد تكون عبر مكاتب عقارية مرخصة أصولًا لمزاولة مهنة التسويق والوساطة العقارية، أو عبر أفراد يمارسون نشاطهم على مواقع التواصل الاجتماعي من دون ترخيص، و”قد تكون من خارج البلد أصلًا وتهدف إلى إثارة البلبلة فقط ورفع الأسعار”.

وأعلنت مديرية تنفيذ المرسوم التشريعي رقم “66”، التابعة لمحافظة دمشق، أنها تسلّمت نحو 47438 سند ملكية للأسهم التنظيمية للمالكين في “باسيليا سيتي” في 8 من أيلول 2024، من أصل 93829 مالكًا.

ودعا مدير المديرية، المهندس رياض دياب، وقتها، بقية المالكين إلى مراجعة المديرية لاستكمال الثبوتيات اللازمة، لإصدار السندات وتسليمها لهم “ما سيسمح بفتح باب التداول بأقرب وقت”.

اعتراض واحتجاجات سابقة

قبل سقوط النظام، تقدم العديد من الأهالي المتضررين باعتراضات رسمية أمام اللجان المختصة، للتعبير بشكل واضح وصريح عن موقفهم الرافض للمرسوم “66”، ولوقف عمليات الهدم الجائرة، أو تعويضهم بشكل عادل ليتمكنوا من استئجار منازل بديلة لهم، بحسب ما صرح به المنسق والمسؤول عن مجموعة “مطالب أصحاب أرض ماروتا وباسيليا”.

المادة “14” من المرسوم “66”

تشكل لدى محافظة دمشق وخلال شهر واحد من تاريخ انتهاء المدة المحددة في المادة “6” لتقديم الادعاء بالملكية أو الحقوق العينية لجنة أو أكثر ذات اختصاص قضائي تختص بالنظر في جميع الاعتراضات والادعاءات بالملكية أو بالمنازعات العينية على العقارات الداخلة في المنطقة التنظيمية، وتحال إليها جميع الدعاوى المماثلة المتعلقة بالمنطقة القائمة أمام المحاكم التي لم يبت فيها بحكم مبرم.

وأكد المنسق لعنب بلدي، أنهم لم يكتفوا بالإجراءات القانونية، بل خرجت مظاهرات ووقفات احتجاجية في المناطق المتضررة، للمطالبة بإيقاف الهدم وإعادة النظر في القرار.

قوبلت هذه الاحتجاجات بالمزيد من القمع والاعتقالات، بسبب تدخل الأجهزة الأمنية، في محاولة لإسكات صوت أي معارض، وتم تلفيق التهم ضد أصحاب الحقوق القانونية، مثل “التحريض ضد الدولة” أو “الإضرار بالمصلحة العامة”.

وتابع المنسق أن المتضررين حاولوا إيصال الصوت عبر الصحافة والمنظمات الحقوقية، مع توثيق حالات المصادرة القسرية والانتهاكات القانونية التي رافقت تنفيذ المرسوم.

 رأيان قانونيان متناقضان

يرى المحامي محمد أنس بركات، المتخصص بالحقوق العقارية، أن من غير الممكن القيام بأي إجراء قانوني، من شأنه إعادة الملكيات إلى أصحابها الأصليين، في منطقتي “ماروتا سيتي” و”باسيليا سيتي”، فالقانون يعطي الحق للدولة باستملاك الملكيات الخاصة لمصلحة المنفعة العامة.

وبيّن بركات أن الكثير من أهالي المنطقتين حصلوا على تعويض استملاك خلال السنوات الماضية، ومنهم من حصل على أسهم تنظيمية في المشروع، وباعها لأسباب مختلفة، ما شكّل عائقًا كبيرًا أمام اتخاذ أي إجراء قانوني، وجعل الأهالي أمام خيار واحد فقط، هو المطالبة بتعويض عادل بدلًا من التعويض الزهيد الذي كانوا يحصلون عليه سابقًا، وذلك بتقديم عريضة موقعة من قبلهم إلى محافظة دمشق.
ترى الدكتورة في القانون المدني ريم دولة، أن طبيعة المشروع “66” تشير إلى أنه لا منفعة عامة في استملاك الأراضي، وهذا يعني إمكانية استعادة أصحاب الحقوق والملكيات لملكياتهم.

تشير القوانين إلى عدم قدرة أصحاب العقارات أو الأراضي المستملكة على استرداد ملكياتهم إذا كانت المشاريع المقامة عليها أو المستملكة لأجلها ذات نفع عام، مثل فتح طرق جديدة، أو إنشاء حدائق عامة، أو دور للعبادة أو مرافئ وسكك حديدية أو مستشفيات أو مدارس وجامعات، حسب قانون الاستملاك رقم “20” لعام 1974.

وتابعت الدكتورة دولة أنه وفقًا للقانون المذكور، فإن المرسوم “66” لا يتضمن الحد الأدنى المطلوب للاستملاك من جهة، وكذلك حماية حقوق المالكين، بل على العكس من ذلك، استخدم كأداة لنزع الملكية وحرمان الناس من حقوقهم.

وعلى الرغم من تبرير ذلك بأن الغاية هي تنظيم مناطق السكن العشوائي والمخالفات وإعادة إعمار تلك المناطق وتجميل المدينة، فإن المرسوم “66” يشكل تعسفًا في استعمال الحق، وإثراء بلا سبب من قبل الجهة التي أصدرته، والسلطة التنفيذية ممثلة بالحكومة التابعة للنظام السابق.

ووفقًا لهذه المعطيات، فإن إعادة النظر بالقانون “66” وإنصاف المالكين أو إعادة تقييم ممتلكاتهم، أمر ممكن قانونيًا، لكنه يتطلب تشكيل لجان قانونية لإعادة الحقوق أو إجراء تسويات عادلة.