هل يعتبر توثيق بيع العقارات لدى الكاتب بالعدل ضمانة كافية؟

أحمد صوان

صدر القانون (15) الناظم لعمل الكاتب بالعدل بتاريخ 26 من حزيران 2014، وتضمن الأحكام التفصيلية لاختصاصات الكاتب بالعدل وصلاحياته، ويعتبر توثيق الوكالات بمختلف أنواعها من أهم أعماله. 

أنواع الوكالات التي يوثقها الكاتب بالعدل

• وكالة عامة: وفيها صلاحيات غير محدودة، ويجوز إلغاء بعض الصلاحيات منها.
• وكالة خاصة: لإنجاز عمل معيّن أو تفويض لدى إحدى الجهات المحددة، ولا عدد ولا حصر لأنواع الوكالات الخاصة.
• وكالة خاصة لبيع عقار للغير: وتكون قابلة للعزل، وتنتهي بالعزل أو بوفاة الوكيل أو الموكل.
• وكالة خاصة لبيع عقار غير قابلة للعزل: ويستطيع الوكيل أن يبيع العقار بموجبها للغير أو لنفسه إذا أراد.

لماذا قد يلجأ المشتري لتوثيق عقوده العقارية لدى الكاتب بالعدل بدلًا من الفراغ أمام رئيس مكتب التوثيق العقاري في مديرية المصالح العقارية؟

1-اختصارًا للوقت ومن أجل سرعة إنجاز عملية البيع والشراء، لأن التوثيق لدى الكاتب بالعدل أقل تعقيدًا من الفراغ لدى السجل العقاري، والوكالة لا تتطلب إجراء معاملات تصحيح الأوصاف أو موافقات البلدية وغير ذلك، وتتم الوكالة بمجرد مثول الموكل أمام الكاتب بالعدل دون حاجة لحضور الوكيل.

2-عدم حاجة معظم الوكالات لإبراز براءة ذمة من الدوائر المالية.

3-انخفاض الرسوم والنفقات للوكالة قياسًا مع الرسوم الكبيرة التي يتطلبها الفراغ لدى السجل العقاري.

توثيق الوكالة لدى الكاتب بالعدل

من أجل تنظيم وكالة لبيع عقار أو جزء منه، يتطلب حضور الموكل مصطحبًا نسختين من صك الوكالة التي نظمها خارج مكتب الكاتب بالعدل، (وأن يبرز بيان قيد عقاري بتاريخ حديث لم يمضِ عليه ثلاثة أشهر، وموافقة أمنية، والبطاقة الشخصية الأصلية للموكل، وصورة عن البطاقة الشخصية للوكيل)، فيقوم الكاتب بالعدل بمطابقة معلومات الوكالة المطبوعة مع الهويات الشخصية، ومع رقم العقار الموجود ببيان القيد العقاري، ومن ثم تفهيم الموكل مضمون الوكالة والتأكد من أهليته، وبعد ذلك يبصم الوكيل أو يوقع على الوكالة، ويسدد رسومها فيقوم الكاتب بالعدل بمنحها رقمًا وتاريخًا ويوقعها ويمهرها بخاتمه، ويسلّم الموكل نسخته الموثقة منها.

عزل الوكالة

إن جميع الوكالات هي قابلة للعزل ما عدا بعض أنواع الوكالات العقارية التي تسمى “وكالة غير قابلة للعزل”، وذلك حسب أحكام المادة (681) من القانون المدني، وهذه الوكالة هي بيع ناجز وتم دفع الثمن فلا يجوز عزلها لتعلق حق الوكيل بها.

وتنتهي الوكالة في الحالات الآتية: بإلغائها من قبل الموكل (العزل)، أو باستقالة الوكيل (الاعتزال)، أو بوفاة أيٍّ من الوكيل أو الموكل، أو بانتهاء مدتها إذا كانت محددة المدة، ومنذ سنة 2015 تخضع وكالات الكاتب بالعدل المتعلقة بالعقارات والبيوع العقارية كافة لشرط الحصول على الموافقة الأمنية المسبقة من الجهات المختصة، وفق التعميم رقم (4554) الصادر بتاريخ 4 من آب 2015.

 إجراءات عزل الوكالة 

يتم العزل عن طريق نفس الكاتب بالعدل الذي وثق الوكالة، إذ يقوم الموكل بتوجيه إنذار يسمى (إنذار عزل وكالة) إلى الشخص الذي كان قد وكله، ويضع الكاتب بالعدل إشارة على الوكالة المطلوب إلغاؤها بأنه تم توجيه إنذار بالعزل، وبعد التبليغ يضع الكاتب بالعدل إشارة بالقلم الأحمر على الوكالة بأنه تم عزل الوكيل، وبهذا تكون الوكالة قد ألغيت، ولا يستطيع الوكيل استخدامها بعد هذا التاريخ، ويمكن إبطال أي تصرف يقوم به الوكيل بعد تاريخ العزل.

أهمية وضع إشارة في السجل العقاري بموجب الوكالة العقارية 

هناك إجراء مهم يجب أن يقوم به الوكيل الذي يملك أي نوع من الوكالات الخاصة بشراء عقار، إذ يستطيع أن يضع إشارة لمصلحته على صحيفة العقار في السجل العقاري تسمى “إشارة القيد المؤقت”، وكل وكالة موثقة بالكاتب بالعدل تتضمن حق الوكيل بوضع هذه الإشارة، وقد نصت المادة (25) من قانون السجل العقاري على هذا القيد، ويتم وضعه بطلب من الوكيل أو من يملك عقد بيع موثق لدى الكاتب بالعدل.

ما القوة الثبوتية لتوثيق العقود العقارية لدى الكاتب بالعدل؟

-إن الوثائق التي يحررها الكاتب بالعدل أو يصدّق عليها محررات رسمية وهي ذات قوة تنفيذية وثبوتية.

-يستطيع الوكيل لوحده أن يقوم بجميع الإجراءات القانونية لنقل ملكية العقار في السجل العقاري بموجب الوكالة، ودون حضور الموكل صاحب العقار. 

-يستطيع الوكيل بموجب وكالته أن يطلب من السجل العقاري وضع إشارة لمصلحته تسمى “القيد المؤقت” على صحيفة العقار الذي اشتراه. 

وأما نقاط الضعف لتوثيق العقود العقارية بالوكالات لدى الكاتب بالعدل فهي:

-رغم أن الوكالة تتمتع بالقوة التنفيذية والثبوتية، فإن أثرها لا يظهر في السجل العقاري إلا بعد إنجاز معاملات الفراغ.

-رغم وجود الوكالة، قد يقوم البائع ببيع ذات العقار لأشخاص آخرين بوكالات جديدة، وقد يفرغ بالعقار نفسه لأشخاص آخرين، بمعنى أن هذه الوكالة لا تحمي المشتري من إمكانية التواطؤ وفقدان حقوقه بالعقار الذي اشتراه إذا كان البائع سيئ النية.

النتيجة

إن دور الكاتب بالعدل هو دور أساسي في توثيق الحقوق العقارية، وإن الحق العقاري الذي تحميه وكالة الكاتب بالعدل هو حق راجح الثبوت، ولكن يبقى التسجيل في السجل العقاري هو الضمانة الأقوى وهو الأصل، لهذا يجب أن يسارع كل من يملك وكالة إلى تقديم طلب للسجل العقاري لوضع إشارة القيد المؤقت على صحيفة العقار الذي اشتراه كخطوة وقائية مؤقتة، وأن يحرص بعد ذلك على إجراء معاملة الفراغ لدى مكتب التوثيق العقاري بموجب وكالته في أول فرصة متاحة خشية وفاة أحد أطراف الوكالة، لأن وفاة الوكيل أو الموكل قبل التسجيل بالسجل العقاري تنتج عنها عقبات كثيرة، منها وجوب تسديد ضريبة التركات عن العقار موضوع الوكالة، ولزوم إدخال الورثة وحضورهم وتوقيعهم جميعًا ما يزيد من صعوبات القيام بذلك.

–