حدد المشرّع السوري في القانون المدني الأسباب التي يقع بها تملّك الأشياء، ففي المادتين “825” و”826″ ذُكرت هذه الأسباب.
ونصت المادة رقم “825” على أنه “تُكتسب الحقوق العينية العقارية وتنتقل بتسجيلها في السجل العقاري”.
ووضعت المادة رقم “826” تلك الأسباب، إذ نصت على أنه:
يكتسب حق التسجيل في السجل العقاري بالإرث، وبالهبات فيما بين الأحياء أو بالوصية، وبالاستيلاء، وبالتقادم المكسب، وبالعقد.
1- الاستيلاء، وهو السبب الأول من أسباب كسب الملكية التي نص عليها المشرّع السوري على التوالي في الفصل الثاني من الباب الأول (حق الملكية)، من الكتاب الثالث (الحقوق العينية الأصلية)، من القانون المدني، ونظم قواعده في المواد من “828” إلى “835”.
ويدخل الاستيلاء، في الأصل، في نطاق الوقائع المادية باعتباره يتمثل بالدرجة الأولى في وضع اليد على شيء لا مالك له، أي إحرازه أو حيازته ماديًا، وإن كان لا بد من توفر نية التملك كي يصبح الاستيلاء سببًا من أسباب كسب الملكية.
ويميز المشرّع السوري بين الاستيلاء الواقع على المنقول والاستيلاء الواقع على العقار، موضحًا أحكامًا خاصة لكل منهما.
2- الإرث، أي تعيين الورثة، وتحديد نصيبهم في الإرث، بموجب المادة رقم “836” من القانون المدني، وانتقال أموال التركة إليهم، وتسري في شأنها أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة المتعلقة بالإرث والانتقال، ولا يمنح الأجنبي حق الإرث في العقارات، إلا إذا كانت قوانين بلاده تمنح مثل ذلك للسوريين، وفقًا لأحكام القانون.
ونظم القانون المدني أحكام تصفية التركة في المواد من “837″ إلى “875”.
وتنتقل الملكية للورثة بقوة القانون دون الحاجة إلى إتخاذ أي إجراء قانوني أو تسجيل،
3- الوصية، وتسري على الوصية أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة في شأنها.
وكما الحال في الإرث، فلا يُمنح الأجنبي حق الاستفادة من الوصية العقارية إلا إذا كانت قوانين بلاده تمنح مثل ذلك للسوريين، بموجب المادة رقم “876″ من القانون المدني.
4- الالتصاق، هو سبب من أسباب كسب الملكية يكون بمقتضاه لصاحب الشيء أن يمتلك ما اتصل به اتصالًا ويتعذر معه فصله منه دون تلف.
فمثلًا الطمي، أي التراب الذي يتجمع بطريقة تدريجية غير محسوسة على الأرض المجاورة لمجرى ماء، يكون ملكًا لمالك هذه الأرض.
ونظم القانون المدني أحكام الالتصاق بالعقار وبالمنقول من المادة “879″ إلى المادة “893”.
5- العقد، وهو ارتباط إيجاب بقبول على وجه مشروع يثبت أثره في محله، أي تطابق إرادتين على إنشاء التزام أو نقله، ويتبين من ذلك أن العقد لا ينعقد إلا إذا توفرت أركانه وهي: الرضا وما يتبعه من أهلية المتعاقدين، والمحل، والسبب.
ويكتسب حق تسجيل الحقوق العينية العقارية بمفعول العقود، وتطبق الأحكام الخاصة بالبيع والهبة على العقارات الأميرية، وعلى الحقوق العينية العائدة لهذه العقارات بموجب المادة “896″ من القانون المدني.
ولا يكون الوعد بالبيع صحيحًا ما لم يكن اتفاق الطرفين قائمًا في وقت واحد على المحل والثمن، وعلى الميعاد الذي يجوز في أثنائه للشخص الموعود تقرير اختياره.
ونُظمت أحكام العقد كسبب من أسباب اكتساب الملكية العقارية من المادة “894″ إلى “906”.
6- الحيازة والتقادم المكسب، ينبغي كي توجد الحيازة أن تتوفر عناصرها المكونة لها، إذ إن الحيازة وحدها لا تكفي لتكون سببًا من أسباب اكتساب الملكية، بل يجب حتى تترتب على الحيازة آثارها أن تتوفر لها شروط معينة، وأبرزها خلو الحيازة من العيوب.
ونظم القانون المدني أحكام الحيازة من المادة “907″ إلى “916”.
أما التقادم المكسب فهو نظام قانوني يستند إلى مرور الزمان على واقعة معينة، فإذا استمرت حيازة الحقوق العينية المدة التي نص عليها القانون، كان ذلك سببًا من أسباب كسب الملكية، وأساس التقادم المكسب هو واقعة إيجابية هي واقعة الحيازة.
ونصت المادة رقم “917” على أنه “من حاز منقولًا أو عقارًا غير مسجل في السجل العقاري دون أن يكون مالكًا له، أو حاز حقًا عينيًا على منقول أو حقًا عينيًا على عقار غير مسجل في السجل العقاري دون أن يكون هذا الحق خاصًا به، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع 15 سنة”.
ونظم القانون المدني أحكام التقادم المكسب من المادة “917″ إلى “935”.
–