مصطلحات عقارية.. التجميل العقاري في المناطق غير المحددة والمحررة

تهدف أعمال التجميل وإزالة الشيوع إلى فرز الأراضي الزراعية الشائعة بين مالكيها، أو تجميل الأراضي الزراعية المجزأة تجزئة مفرطة، بإعطاء المالك قطعة أرض واحدة أو أكثر بدلًا من القطع العديدة المتفرقة، وذلك لتسهيل استثمار الأراضي واستصلاحها.

وتبدأ إجراءات التجميل في المناطق العقارية التي لم تجرِ فيها أعمال التحديد والتحرير بقرار من وزير الزراعة والإصلاح الزراعي، يعلن فيه عن وجود نفع عام بأعمال التجميل وإزالة الشيوع في المنطقة العقارية المراد إجراؤها فيها، كما يمكن إخضاع المناطق العقارية المحددة والمحررة لأعمال التجميل وإزالة الشيوع وفق أحكام المرسوم (166) لعام 1967، ما دامت هذه الأحكام لا تتعارض مع أعمال التحديد والتحرير التي تمت فيها.

تقوم بإجراء أعمال التجميل وإزالة الشيوع في كل منطقة عقارية لجنة تشكل برئاسة القاضي العقاري بالمنطقة، وتصدر هذه اللجنة قرارًا بتعيين تاريخ المباشرة بأعمال التجميل، وتقوم بإعلانه وتبليغه إلى المحاكم ودوائر التنفيذ والدوائر العقارية ذات العلاقة.

وعلى جميع المحاكم أن تحيل إلى لجنة التجميل وإزالة الشيوع جميع القضايا المتعلقة بالحقوق العينية العائدة للمنطقة العقارية التي تجري فيها الأعمال، إذا لم يكن قد صدر بها حكم مبرم قبل تاريخ تبليغها القرار، وذلك بالنسبة للقرى غير المحددة والمحررة. 

وعلى دوائر التنفيذ وأمانة السجل العقاري والمكتب المعاون وقف تنفيذ أو تسجيل جميع القضايا والمعاملات التي من شأنها عرقلة أعمال اللجنة، ويجوز الاعتراض على التوقيف إلى اللجنة التي لها أن تقرر ما إذا كان تنفيذ القضايا أو تسجيل المعاملات يعرقل أعمالها أم لا.

أما في المناطق العقارية المحددة والمحررة، وبعد أن يتم إبلاغ مديرية السجل العقاري بأمر المباشرة بأعمال التجميل وإزالة الشيوع في المنطقة العقارية، تعلن اللجنة لجميع الأشخاص الذين لديهم معاملات عقارية خاضعة للتسجيل، ولم يتم تسجيلها في السجل العقاري قبل صدور أمر المباشرة، وكذلك إلى الورثة الذين لم يتمموا معاملات الانتقال، بأن يقدموا طلباتهم إلى القاضي رئيس اللجنة خلال مدة 20 يومًا من تاريخ الإعلان للبتّ فيها. 

يخوّل القاضي رئيس اللجنة فيما يتعلق بالمنطقة العقارية الخاضعة لأعمال التجميل وإزالة الشيوع الصلاحيات التالية:

1. تصفية معاملات الإرث والانتقال التي لم تتم في أثناء عمليات التحديد والتحرير أو بعدها حتى بدء عمليات التجميل. 
2. تصديق عقود المعاملات العقارية الجارية بموجب صكوك عادية أو رسمية والباقية دون تسجيل. 
3. تصحيح الأخطاء وإكمال النواقص التي تظهر بالسجل العقاري بالاستناد إلى محاضر التحدي والوثائق المتممة. 

يقوم القاضي رئيس اللجنة حين تصديق عقود المعاملات العقارية في المناطق المحددة مقام أمين السجل العقاري، ويطبق النصوص المتعلقة بالتحديد والتحرير. 

تقوم اللجنة بتعيين أصحاب الحقوق العينية، وتنظم جدولًا بأسمائهم وحصصهم، ثم تفصل في الخلافات الواقعة على الحدود الخارجية لأراضي البلدة أو القرية، لتقوم بعدها بفرز المساحات الكافية للمرافق العامة كالطرقات والبيادر والمدارس وغيرها، ويعلن جدول أصحاب الحقوق العينية وحصصهم لمدة 15 يومًا، ويحق لكل من يدعي بحق لم يدوّن الاعتراض بشأنه خلال هذه المدة. 

وبعد أن تفصل لجنة التجميل وإزالة الشيوع في الاعتراضات المذكورة تقوم بإفراز أراضي القرية بينهم، وبحسب استحقاق كل منهم، مراعية في ذلك قدرة الأرض الإنتاجية، وبعدها عن أبنية القرية، وغير ذلك من الاعتبارات. 

يعلن رئيس اللجنة عند انتهاء تنظيم محاضر التجميل وإزالة الشيوع مخططات الإفراز العائدة للعقارات الجديدة، لمدة 15 يومًا، يمكن خلالها لكل ذي شأن الاطلاع عليها، ويحق لمن يدعي نقصًا طرأ على حقه أن يعترض بشأنه خلال المدة المذكورة، وتفصل اللجنة في الاعتراضات التي قدمت إليها، كما تتخذ بعد انقضاء هذه المدة قرارًا بتثبيت المحاضر غير المعترض عليها.

وتعتبر جميع قرارات لجنة التجميل وإزالة الشيوع قطعية وغير خاضعة لأي طريق من طرق الطعن أو المراجعة. 

وقد حرص المرسوم التشريعي رقم (166) لعام 1967 الناظم لعمليات التجميل وإزالة الشيوع، والمعدل بموجب القانون رقم (5) لعام 1973، على حقوق من لم يتسنَّ لهم تقديم اعتراضات إلى اللجنة في الوقت المحدد، سواء بسبب إهمالهم أو غيابهم أو لأي سبب آخر، إذ نصت المادة (9) منه المعدلة بالقانون (5) لعام 1973 على أن:

• أعمال التجميل وإزالة الشيوع الجارية بموجب أحكام هذا المرسوم التشريعي لها صفة النفع العام، فلا يجوز إبطالها وللمتضرر الذي لم يعترض أو اعترض وفصل في اعتراضه أو لم يفصل به، أن يطالب أمام المحاكم العادية بحقه بالقسم الذي سجل على اسم الشخص الذي حل محله، وذلك خلال مدة سنتين تبدأ من تاريخ صدور قرار لجنة التجميل وإزالة الشيوع المتضمن إعلان اختتام الأعمال في المنطقة العقارية، أو من تاريخ نفاذ القانون رقم (5) لعام 1973.
• إذا ظهر للمحكمة الناظرة في دعاوى الاستحقاق المشار إليها في الفقرة السابقة أن حقوق المدعي شائعة في كل قطع الأراضي الناجمة عن أعمال التجميل وإزالة الشيوع، أو عدد كبير منها، فلها أن تحكم له بتعويض نقدي لقاء حقوقه في الأراضي. 

ويعتبر الحكم بالتعويض النقدي بدلًا من الحق العيني حكمًا يتماشى مع أهداف التجميل وإزالة الشيوع، ذلك لأن الحكم للشخص المعترض بحقه العيني الشائع في جميع القطع المفرزة أو عدد كثير منها، يفضي إلى تخصيصه بحصة شائعة في جميع القطع، وهذا معناه إحداث شيوع جديد في القرية، وهو ما يتنافى مع هدف التجميل وإزالة الشيوع الذي يرمي إلى استقرار الفلاح وتخصيصه بأرضٍ مفرزة.

–