ما إجراءات التحسين العقاري؟

تهدف عمليات التحسين العقاري التي تجري في المناطق المحددة والمحررة لتسهيل البيع وإصلاح الأراضي إصلاحًا يزيد من إنتاجها، وتمر هذه العمليات بثلاث مراحل:

المرحلة الأولى: تصنيف أراضي القرية وتخمينها 

تهدف هذه المرحلة للتعرف إلى قيمة حصة كل واحد من المالكين، وتقوم بها لجنة يكون من ضمن أعضائها مختار القرية، واثنان من أصحاب الأملاك يعينهما القاضي العقاري على أن يكون أحدهما من أهالي القرية.

وبعد انتهاء أعمال اللجنة، يجري إعلان مشروع التصنيف والتخمين المؤقت المرفوع من قبلها لمدة 15 يومًا، حتى يطلع عليه أصحاب الحقوق، ويمكن لهؤلاء الاعتراض عليه باستدعاء موجه إلى القاضي العقاري. 

ويعمد القاضي المذكور بعد انتهاء الإعلان إلى دراسة التصنيف والتخمين والخرائط المرافقة له، ويتخذ قرارًا باعتباره أساسًا لوضع مشروع التحسين العقاري، كما يبلغ صورة عن قراره إلى أمانة السجل العقاري ورئيس المكتب المعاون، ويترتب على هذا التبليغ منع تسجيل أي معاملة عقارية تتعلق بالبيع أو المبادلة، أو الهبة، أو القسمة، إلى أن يبتّ في مشروع الإفراز والتجميل نهائيًا، ويتم تسجيل العقارات الناتجة عنه بأسماء أصحابها في السجل العقاري.

وتنتقل هذه الاختصاصات مؤقتًا إلى القاضي العقاري، ويتعيّن على هذا الأخير إنذار جميع الأشخاص الذين أبرموا عقود بيع، أو مبادلة، أو غير ذلك من المعاملات العقارية الخاضعة للتسجيل، والتي لم يتم تسجيلها في السجل العقاري، قبل التصديق على مشروع التصنيف والتخمين، وكذلك على الورثة الذين لم يتموا معاملات الانتقال أن يتقدموا بطلباتهم إليه خلال مدة 20 يومًا للبتّ فيها، تحت طائلة رفضها إثر انقضاء هذه المدة.

المرحلة الثانية: تقسيم الأراضي وتوزيعها 

تقوم دائرة التحسين العقاري بعد انتهاء المرحلة الأولى بإعداد مشروع تقسيم وتوزيع يتضمن ما يلي:

1- تعديل شبكة الطرق غير المعبدة، ومجاري المياه العامة، وغيرها من عقارات الأملاك العامة. 

2- تقسيم الأراضي وتوزيعها بين أصحاب الأملاك حسب عددهم، ومجموع القيم المخمنة العائدة لما كان يملكه كل منهم.

و تكون لهذا المشروع صفة مؤقتة، إلى أن يعلن ويصدّق عليه القاضي العقاري بصورة نهائية.

ويجب أن تكون شبكة الطرق الجديدة على نحو يسهّل المواصلات بين بيوت السكن في القرية والأراضي الزراعية، وأن تؤمّن لكل قطعة من الأراضي مدخلًا مباشرًا من الطريق العام، وتحفظ سهولة الاتصال مع القرى المجاورة.

وإذا زادت مساحة شبكة الطرق والمسالك الجديدة على مساحة الشبكة القديمة، تؤخذ الزيادة من مجموع أراضي القرية قبل تقسيمها بين أصحاب الحقوق، أما إذا نقصت عن مساحة الشبكة القديمة، فتؤخذ لقاء الطرق مساحة مستقلة تسجل باسم البلدية أو الدولة. 

ويجب أن تحاول الإدارة في أثناء دراسة مشروع التقسيم، قدر الإمكان، تحقيق الغايات التالية:

• أن تشتمل الأراضي المخصصة لكل مالك على أصناف يستطيع معها أن يمارس أعماله الزراعية السابقة، دون أن يضطر لتعديلها.
• أن تؤمَّن لأصحاب الملكية الصغيرة أراضٍ قريبة قدر الإمكان من بيوت السكن.
• أن تُزال حقوق الارتفاق المترتبة على بعض العقارات بقدر الإمكان.
• أن يكون توزيع القطع الجديدة ضمن أشكال هندسية تلائم الاستثمار الزراعي. 

يعلن القاضي العقاري مشروع التوزيع الذي تنظمه دائرة التحسين العقاري بعد مدة 30 يومًا، وخلال تلك الفترة يحق لكل صاحب حق أن يعترض على المشروع باستدعاء يقدم إلى القاضي العقاري.

يفصل القاضي المذكور في الاعتراضات بعد الاطلاع على رأي دائرة التحسين العقاري بشأنها، ثم يصدر قراره في غرفة المذاكرة من دون مرافعة، ويكون قراره بهذا الشأن قطعيًا وغير قابل للطعن.

المرحلة الثالثة: تنفيذ مشروع التحسين العقاري

بعد أن يصدر القاضي العقاري قراره بالتصديق على مخططات مشروع التقسيم، تُرسل هذه المخططات إلى أمانة السجل العقاري لتسجيل العقارات الجديدة بأسماء أصحابها وإلغاء القيود، وتنتقل حكمًا الحقوق العينية كالرهون، والتأمينات، والحجوز، وحقوق الانتفاع المترتبة على العقارات الخاضعة لمشروع التحسين العقاري إلى قيد العقارات التي استبدلت بها. 

وفي حالة تعدد العقارات المخصصة للمالك تنتقل الحقوق المترتبة على قسم من عقاراته السابقة، إلى قسم لا تقل قيمته عن قيم الحصص والعقارات القديمة المثقلة بتلك الحقوق، وتحافظ الحقوق المذكورة على درجتها من حيث الأولوية في التسجيل، ثم يسلم كل عقار إلى صاحبه، ويُعطى به مذكرة تسليم معفاة من الرسوم، وبعد أن يتم التسليم على النحو السابق، يُصدر القاضي قرارًا يعلن فيه اختتام عمليات التحسين العقاري في المنطقة. 

وإذا تبين بعد اختتام عمليات التحسين العقاري أن أحد المالكين قد هيّأ أرضًا للزرع في الموسم المقبل، أو وضع فيها سمادًا، أو ألقى فيها بذارًا، ثم أصبحت نتيجة التوزيع من نصيب شخص آخر، يحق له مطالبة هذا الشخص إما بتعويض عن الأتعاب والمواد المذكورة، وإما بإبقاء الأرض في يده إلى حين انتهاء الموسم.

–