نظام السجل العيني للعقارات في سوريا.. ماذا تعرف عنه

أوجد القانون العثماني نظام الدفتر خانة (الطابو)، وأعطى لقيوده قوة ثبوتية مطلقة، ومنع سماع الدعاوى بشأن العقارات إذا كانت غير مسجلة في سجل “الطابو”، وهو ما يعني أنه حظر كل اتفاق على حق عيني عقاري إذا كان هذا الاتفاق لم يسجل في الدفتر خانة، ومن ثم أوجد نوعًا من التحديد والتحرير يقوم به كاتب الأملاك في كل قضاء، فيجري التفتيش (اليوقلمة) عن الأملاك الموجودة فيها، ومن ثم تنظيم دفتر خاص سمي دفتر (اليوقلمة) بهذه الأملاك، يتم بعدها تقديمه إلى مجلس الإدارة للتصديق عليه. 

ولأن التسجيلات والسندات التي كانت تُعطى على أساسها لم تكن موضوعة على أساس قانوني سليم، وبسبب النقص الجوهري الذي كان يعتري طريقة التسجيل نظرًا لعدم وجود خطة قانونية صريحة لإطلاع الغير على الحقوق العينية العقارية عن طريق إعلانها، كانت السندات “الخاقانية” (الطابو) رغم أن المشرع منحها قوة ثبوتية مطلقة فاقدة الضمانات التي تجعلها موضع ثقة واطمئنان لمن يتعاقدون على العقارات. 

ولهذا رأى المشرع في سوريا أن يقوم بأعمال تحديد وتحرير العقارات، فوضع أولًا القرار رقم (186) بتاريخ 15 من آذار 1926، وألّف اللجان المتخصصة لتحرير وتحديد العقارات برئاسة قاضٍ، وكلفها بالفحص عن وضع العقارات القانوني، وعن ماهيتها ونوعها قبل تقييدها في السجل العقاري، أخذًا بمرحلتين من العمل إدارية أو قضائية بغية إعطاء الضمانات الكافية في قيد هذه العقارات، ومن ثم أصدر القرار رقم (188) لعام 1926، الذي أنشأ بموجبه السجل العقاري، ومن ثم القرار (189) لعام 1926، بشأن التفصيلات الإجرائية لأحكام القرار (188).

ويلاحظ أن النظام العقاري في سوريا قد أخذ طريقة السجل العيني العقاري، فهو قد اعتمد على: 

1- القوة الثبوتية المطلقة لقيود السجلات العقارية (المادة 31 من القرار رقم 188).

2- أن طريقة الإعلان (الملكية) ترجع إلى العقار بالذات لا إلى الأسماء، فالسجل العقاري يتألف من مجموعة من الوثائق التي تمكن من معرفة وضع العقار المادي والحقوقي فيما يختص بالحقوق العينية والارتفاقات والانتقالات والتعديلات الطارئة، فهي تبين أوصاف العقار، كما تبين حالته الشرعية من حقوق وتكاليف (المادة الأولى من القرار 188). 

3- أن سجل الملكية ينسق ويرتب بحسب العقارات الواردة فيه لا بحسب الأشخاص، والتسجيل في سجل الملكية يؤمّن ويحقق نشوء الحق العيني وانتقاله وانتهائه.

4- يجب أن يكون السجل العقاري مطابقًا لمخطط المساحة أو الرسم الفوتوغرافي أو التسطيحي بصورة مطلقة، وأن يبقى دومًا كذلك (المادة 30 من القرار 188).

5- لا تقادم مع القيد، لأن القيد في السجل هو وحده قرينة على الملكية دون سواه، لذلك فقد جاءت المادة (19) من القرار (188) لتقول إن مرور الزمن لا يعترف به على الحقوق المسجلة في السجل العقاري، أما العقارات غير المقيدة في السجل العقاري فتسري عليها أحكام مرور الزمن.

ويتم قيد العقارات في السجل العقاري طبقًا لقرار القاضي الصادر بناء على التحديد والتحرير، والمستند إلى المخططات في المناطق المحددة (مخطط المساحة) فيما يختص بالوضع والحدود والمحتويات وسائر التكاليف، وفي المناطق غير المحددة والمحررة يتم وفق قواعد التسجيل بالتصرف.

–