كيف أثبّت عملية بيع عقار اشتريته بعد رفض البائع القيام بذلك؟

قام مواطن سوري بشراء عقار بموجب عقد بيع نُظّم من قبل محامٍ، لكنه فوجئ بأن البائع لم يلتزم بنقل ملكية العقار إلى اسمه في السجل العقاري.

من المتعارف عليه في عمليات بيع العقارات أن يلجأ الفريقان المتعاقدان إلى عقد بيع الحجة، والذي لا يكون أمام جهة رسمية بل ينظمه محامٍ ويتم توقيعه من قبل الفريقين المتعاقدين وشاهدين، كما يمكن أن يكون البيع شفهيًا بين المتعاقدين، وعند قيام الشاري بجميع التزاماته تجاه البائع، وتمنّع الأخير عن نقل ملكية العقار في السجل العقاري بشكل رضائي يستطيع الشاري اللجوء إلى القضاء من أجل تثبيت عملية البيع.

ويتم قيد دعوى على صحيفة العقار عن طريق المحكمة، إذ لا يستطيع القاضي النظر بالدعوى قبل وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار، وفي حال وجد القاضي أحقية الشاري بهذه الدعوى يُصدر حكمه بتثبيت البيع ونقل ملكية العقار إلى الشاري، وبعد اكتساب الحكم الدرجة القطعية يتم تحويل الحكم عن طريق دائرة التنفيذ إلى دائرة السجل العقاري ليُصار إلى تنظيم العقد اللازم لتنفيذ هذا الحكم، إذ يقوم المحكوم له (الشاري) بتوثيق هذا العقد دون الحاجة لحضور مالك العقار (البائع).

الأوراق المطلوبة لتثبيت العقد الحكمي

1. كتاب مدير التنفيذ مرفق بالحكم القضائي. 
2. براءة ذمة جزئية من المالية.
3. بيان قيد مالي للعقار المطلوب من أجل تبرئة ذمة العقار.
4. قيد عقاري للعقار.
5. قيد مدني لمالك العقار (المحكوم عليه)، وصورة البطاقة الشخصية للشاري (المحكوم له). 
6. عقد عقاري منظم من قبل مجاز قانوني.
7. إيصال مالي باستيفاء الرسوم المتوجبة. 
8. مصنف عقاري. 

الخطوات المتبعة

عند استيفاء الأوراق المطلوبة يتم توثيق العقد أمام رئيس مكتب التوثيق العقاري، وبعد تدقيقه يتم تحويله إلى شعبة التسجيل حيث يتم نقل الملكية للشاري على الصحيفة العقارية ثم قطع السند وتسليمه أصولًا له.

على الرغم من القوة القانونية التي يحملها قرار المحكمة أمام السجل العقاري إلا أن إجراء الموافقة الأمنية يُطبّق على معاملة البيع الحكمي، إذ لا يستطيع المحكوم له نقل الملكية إلى اسمه في السجل العقاري دون الحصول على الموافقة الأمنية، وفي حال عدم الحصول عليها يبقى حكم المحكمة بمثابة إثبات لملكيته يسقط الحق به بالتقادم الطويل، (أي بعد 15 عامًا من تاريخ آخر إجراء قام به لتنفيذه)، ويعد ربط تنفيذ حكم المحكمة بالموافقة الأمنية تعدٍّ صريح على السلطة القضائية.