بعد إلغاء آلاف عقود الملكية في الغوطة الشرقية.. ما مصير ممتلكات الأهالي؟

“فوضى عقارية” يعيشها أهالي الغوطة الشرقية الساعون لتثبيت ملكياتهم، تمخّضت عنها خلافات وتلاعب بالحقوق، مع افتقاد السوق العقاري إلى ضوابط واضحة وآليات ناظمة لعمليات البيع والشراء، ما فتح الباب على مصراعيه أمام التنازع على آلاف عقود الملكية التي أُصدرت خلال سنوات سيطرة المعارضة بعد استعادة النظام السوري المنطقة في نيسان 2018، وهو ما فتح فصلًا جديدًا من فصول تبعات الحرب التي تركت كبير الأثر على حياة سكان الغوطة وحقوقهم.

“خسرتُ شقتي السكنية التي اشتريتها بمنطقة دوما قبل تهجيرنا قسريًا بأربعة أشهر، وكنت قد تملكتها بموجب عقد بيع قطعي لم يتسنَّ لي آنذاك تثبيته في السجل العقاري بدوما، بسبب ارتفاع وتيرة القصف الذي كانت تتعرض له المنطقة من قبل النظام وروسيا، وخلال عملية التهجير فقدتُ عقد البيع، وبتُّ لا أملك سوى نسخة إلكترونية عنه مخزنة على Google Drive”.

هكذا يصف فراس (اسم مستعار)، من أهالي الغوطة المهجرين إلى الشمال السوري، ما حل بملكية منزله.

ويتابع في حديثه لعنب بلدي، “بعد تهجيري بما يقارب السنة، قام بائع الشقة الذي بقي في الغوطة ببيعها لشخص جديد، وفرغها له لدى دائرة السجل العقاري التابعة للنظام، الأمر الذي نزع عني ملكيتي لها وحقي في المطالبة بها بشكل مطلق، إذ إن الملكية وفقًا للقانون تكون للأسبقية بوضع إشارة على صحيفة العقار، فكيف إذا تمت عملية الفراغ لاسم شخص آخر؟”.

عقود البيع في فترة حصار الغوطة ملغاة

المشاكل العقارية لم تستثنِ أيضًا أهالي الغوطة الشرقية الذين لم يغادروها، خاصة في ظل رفض النظام الاعتراف بأي عملية عقارية تمت خلال فترة سيطرة المعارضة عليها، ما دفع بعض أصحاب العقارات التي بيعت لاستعادتها مجددًا أو استفزاز المالكين الجدد، وهو ما حصل مع ربيع (اسم مستعار)، الذي تحدث لعنب بلدي عن قصته قائلًا، “اشتريتُ منزلًا في الغوطة عام 2014، وقمت بفراغه حينها لدى دائرة المصالح العقارية التي كانت تحت إدارة المعارضة، وبعد سيطرة النظام على الغوطة، طلبت من البائع تثبيت الملكية في السجل العقاري لدى النظام كونه رفض كامل البيوع التي تم تثبيتها من قبل المعارضة على السجلات العقارية، إلا أن البائع رفض التثبيت مشترطًا مقابل ذلك مبلغًا ماليًا يُقدّر بنصف قيمة العقار، بحجة أنني اشتريته بربع قيمته الحقيقية”.

وكان وزير الإدارة المحلية في حكومة النظام السوري، حسين مخلوف، قال في تصريحات له أواخر نيسان من عام 2018، إن العقود التي تمت خلال سيطرة المعارضة على الغوطة الشرقية “باطلة”، مضيفًا أن “الحقوق محفوظة لأصحابها”، لكن من دون توضيح أي آلية لذلك، ما أثار حالة من الغموض والفوضى استغلها بعضهم.

أصدر رئيس النظام السوري، بشار الأسد، مرسومًا تشريعيًا يحمل الرقم /11/ في أيار 2016، أوقف بموجبه عمليات تسجيل الحقوق العينية العقارية، في الجهات المخولة قانونًا بمسك سجلات ملكية، داخل الدوائر العقارية المغلقة “بسبب الأوضاع الأمنية الطارئة”.

ووفقًا للمرسوم، فإن إغلاق السجلات الحكومية في كل من دوما وعربين، الذي تم عند استيلاء فصائل المعارضة على المنطقة، يعني أن أي بيع لممتلكات يعتبر “غير قانوني”.

ووثّق السجل العقاري في دوما، منذ تأسيسه عام 2013 وحتى سيطرة النظام على الغوطة عام 2018، نحو 9200 عقد بيع وشراء، بنسخ ورقية وإلكترونية، وفق ما صرح به مدير السجل، عدنان طه، لموقع “سوريا على طول”، مبينًا أن  عمليات التوثيق تمت أصولًا حسب القوانين المعمول بها لدى النظام، بحضور مالك العقار أو وكيل قانوني وشاهدين.

وقد تمت استعادة السجلات العقارية التي كانت قد أنشأتها المعارضة في الغوطة من قبل “المديرية العامة للمصالح العقارية” التابعة للنظام، وكانت “بحالة ممتازة لم يطلها أي تخريب”، وفقًا لوكالة الأنباء السورية الرسمية (سانا).

ونُقلت هذه السجلات إلى منطقة المزة في العاصمة دمشق، حيث أُحدث سجل عقاري جديد خاص بالغوطة الشرقية.

خرجت الغوطة الشرقية عن سيطرة النظام السوري في آب 2012، ضمن سلسلة معارك بدأتها فصائل “الجيش الحر” حينها، وتمكنت من فرض نفوذها على مناطق واسعة في محيط دمشق.

وتعرضت مدن وبلدات الغوطة الشرقية لحصار عسكري واقتصادي من قبل قوات النظام استمر على مدار خمسة أعوام،  تلته حملة عسكرية كبيرة، تمكن النظام على إثرها من بسط سيطرته على كامل الغوطة في نيسان 2018، عقب اتفاق مع فصائل المعارضة (جيش الإسلام وفيلق الرحمن وحركة أحرار الشام) على خروجهم إلى الشمال السوري مع الأهالي الرافضين لـ”التسوية”، بينما بقي فيها السكان الذين رفضوا عملية التهجير.

وتعد الغوطة الشرقية ثاني أكبر منطقة دمار في سوريا جراء القصف، وفقًا لدراسة مسحية أجراها “معهد الأمم المتحدة للتدريب والبحث” (UNITAR)، إذ وصل عدد المباني المدمرة فيها إلى نحو 35 ألفًا.

مشاكل كثيرة نتيجة إلغاء عقود البيع

الناشط الحقوقي ثائر حجازي، أشار إلى أن إلغاء النظام جميع الوقائع العقارية لإثبات الملكيات في الغوطة، التي وثقتها المعارضة بين عامي 2012 و2018 وقدّر عددها بنحو 13 ألفًا، دون الاستناد إلى أسس علمية أو قانونية بمراجعة هذه السجلات، يُعتبر أمرًا كارثيًا، إذ إنه خلق 13 ألف مشكلة لدى الأهالي في منطقة دوما وما حولها.

واعتبر ثائر، في حديثه لعنب بلدي، أن هذا الإجراء من قبل النظام يندرج تحت سياسة معاقبة سكان الغوطة الشرقية، الذين كانوا سباقين بتنظيم المظاهرات ضده بداية الثورة، ومن ثم خرجوا عن سيطرته، وهو يضاف إلى كثير من الممارسات التي انتهجها بحقهم طوال الفترة الماضية، ومنها التجويع والحصار والقتل الممنهج والقصف بالغازات المحرمة دوليًا.

وأوضح أن إلغاء النظام عمليات البيع التي تمت دون اقتراح أي طرق فعلية لمعالجة هذا الملف أو حل المشاكل التي ظهرت بين الناس نتيجة لذلك، تسبب بإنكار كثير منهم وقائع البيع مستغلين ما حدث، “فكيف يمكن لمن اشترى عقارًا واضطر إلى المغادرة مع قوافل التهجير، أو غادر البلاد إلى بلدان اللجوء، إثبات ملكية العقار الذي اشتراه؟”.

أما من بقي في الغوطة من الأهالي فيخشى معظمهم مراجعة الدوائر الرسمية التابعة للنظام، التي تطلب “فيشًا أمنيًا”، وهو ما يشكل صعوبة أخرى في تثبيت الملكيات.

ولفت ثائر إلى أن سوق العقارات داخل الغوطة شهد رواجًا نتيجة الاستقرار الذي أعقب انتهاء الحرب، وزادت حركة البيع والشراء، ما أدى إلى تضاعف أسعار العقارات، فعلى سبيل المثال تضاعف سعر العقار الذي كان يبلغ حوالي المليوني ليرة سورية ليصبح عشرة ملايين أو 12 مليونًا، مبينًا أن ذلك جعل بعض البائعين يستغلون إلغاء النظام للعقود ويصرون على إنكارها، فبالنسبة لهم استردوا عقاراتهم وتضاعف سعرها، فضلًا عن كونهم كسبوا أموالًا من المشترين.

وفي الحالات التي تم خلالها اللجوء إلى المحاكم لتثبيت ملكية العقار الذي تم بيعه خلال فترة سيطرة المعارضة، تذرع العديد من الأشخاص بأن عمليات البيع تمت تحت تهديد السلاح، مستغلين الهامش الذي أتاحه النظام، فمن مصلحة البائع فسخ العقد نظرًا لزيادة ثمن العقار، وهو ما زاد المشاكل وعقّد الأمور القانونية، وفقًا لثائر.

ما الطرق المتاحة لتثبيت الملكيات؟

ومن أجل تثبيت ملكية عقاراتهم، يلجأ العديد من أهالي الغوطة إلى دفع مبالغ مالية كبيرة كرشاوى لموظفين في المؤسسات الحكومية مقابل تسهيل هذه الإجراءات، خاصة إذا كان أحد طرفي العقد موجودًا خارج الغوطة، بحسب ما أفاد تقرير أصدرته منظمة “سوريون من أجل الحقيقة والعدالة”.

وبيّن التقرير أنه في الحالات التي يكون فيها البائع مهجرًا من الغوطة إلى الشمال السوري، يمكن تثبيت بيع العقار بإحدى الطرق التالية، إما أن يكون البائع قد وكّل بالبيع أحد الموجودين في الغوطة عبر كاتب العدل، أو أن يتفق المشتري مع الشهود ومعقب المعاملات بتغيير تاريخ العقد المبرم أو تاريخ الشراء ووضعه قبل عام 2011، أو أن يدفع المشتري رشوة لكاتب العدل ليثبت المعاملة على أن البائع موجود.

أما في حال وجود البائع والمشتري في الغوطة، فيكون من السهل إتمام معاملة تثبيت الملكية بعد الحصول على الموافقة الأمنية، لكن التقرير لفت إلى أن المدنيين الذين حصلوا على أوراق ملكية صادرة عن سجلات المعارضة يتخوفون من إبرازها تحسبًا من تعرضهم للاعتقال والمساءلة من قبل الدوائر التابعة للنظام أو الاتهام بأنهم ما زالوا يتعاملون مع “جهات إرهابية”.

بلغ عدد سكان الغوطة الشرقية خلال سيطرة فصائل المعارضة نحو 325 ألف نسمة، وفق إحصائية “هيئة تنسيق العمل الإغاثي”، التي شكلتها مجموعة من المنظمات والمؤسسات المعنية بالإغاثة الإنسانية لإحصاء سكان الغوطة قبيل الحملة العسكرية الأخيرة عليها.

وعقب “التسوية”، خرج من المعابر الآمنة التي افتتحها النظام السوري نحو مناطق سيطرته، أي إلى دمشق برعاية روسيا، نحو 144 ألف مدني، وفق أرقام وزارة الدفاع الروسية، بينما خرج إلى الشمال السوري بموجب الاتفاق نحو 65 ألف شخص، وفق تقديرات فريق “منسقو الاستجابة”.

معظم الذين خرجوا عبر المعابر الآمنة عادوا إلى الغوطة، رغم سوء الأوضاع الخدمية، ومحاولة النظام غير المجدية لـ”ترقيع” بعض الخدمات.

ولا تتوفر إحصائيات دقيقة عن عدد أهالي الغوطة الذين بقوا في مناطق سيطرة النظام، مقابل الذين عادوا إلى مدنهم وبلداتهم وقراهم.

صعوبات تثبيت الملكية

منسق مشروع الإصلاح القانوني في منظمة “اليوم التالي”، عباس الموسى، أكد من جانبه صعوبة عملية إثبات الملكيات في المناطق التي كانت خاضعة لسيطرة المعارضة.

وأوضح، في حديثه لعنب بلدي، أن عمليات بيع وشراء العقارات كانت تتم إما بموجب عقود خارجية مباشرة بين البائع والمشتري مع وجود شهود على العقد، أو أمام المحاكم المدنية التي أُنشئت في تلك المناطق (مع مراعاة وضع إشارة على صحيفة العقار لدى دائرة السجل العقاري المختصة على سجلات موازية أُنشئت كي لا يتم إحداث أي مسّ أو تغيير على السجلات الأساسية، وذلك كإجراء احترازي لتبقى هذه السجلات رسمية، لأن أي تغيير فيها قد يفقدها هذه الصفة)، أو أن يتم البيع أمام دائرة المصالح العقارية مباشرة إذا كان العقار محددًا و محررًا وله صحيفة عقارية لدى الجهة العقارية المختصة.

وبيّن الموسى أن أنواع الملكيات في الغوطة تنقسم إلى أملاك عقارية محددة ومحررة ومنظمة تتبع للسجل العقاري ويُعطى أصحابها سند ملكية دائمًا يعرف بـ”الطابو الأخضر”، وأملاك على الشيوع في المناطق التي تقع خارج التنظيم الإداري للمدن الرئيسة، وهي غالبًا ما يتم البيع والشراء فيها إما أمام المحاكم التي يقع في دائرتها العقار، أو أمام الكاتب بالعدل، أو بعقود خارجية بمكاتب عقارية غير مرخصة أو مكاتب محامين.

وأشار الموسى إلى أن جميع التعاملات التي كانت سارية في مناطق سيطرة المعارضة لا يتم الاعتداد بها لدى الدوائر الرسمية التابعة للنظام السوري، وهو ما يعني أن تثبيتها كان يجب أن يتم منذ البداية وفق الإجراءات التي يشترطها النظام، الأمر الذي قد يكون مستحيلًا بالنسبة لبعضهم نظرًا للعوائق الأمنية والمخاطر التي من المرجح أن يتعرض لها أصحاب هذه المعاملات، إضافة إلى صعوبة توكيل محامٍ أو أحد الأقارب للقيام بهذه الإجراءات، لما يتطلبه ذلك من موافقات أمنية وفتح حسابات بنكية للبائع والمشتري ليتم تسلّم وتسليم الثمن عن طريق البنك وفقًا للقرار رقم /5/ لعام 2020 الصادر عن مجلس الوزراء.

من جانب آخر، لفت الموسى إلى أن التهجير القسري الذي فُرض على أهالي الغوطة، وإرغامهم على ترك ممتلكاتهم، جعلها عرضة للغصب أو التزوير بسندات الملكية، فضلًا عن أنه في حال تطبيق القانون رقم /10/ لعام 2018 فإن ذلك سيفضي إلى وجود مجموعة من الملاك (حسني النية) يتملكون بموجب هذا القانون، الأمر الذي سيزيد من صعوبة استرداد الملاك الأساسيين لعقاراتهم، واعتبر الموسى أن  الضائقة الاقتصادية التي يعيشها النظام وعدم وجود تمويل لمشاريع كهذه حال دون تطبيق القانون بشكل فعلي على الأرض حتى الآن.

أصدر رئيس النظام السوري، بشار الأسد، القانون رقم /10/، في 2 نيسان 2018، عقب عملية تهجير سكان الغوطة الشرقية، وينص على “إحداث منطقة تنظيمية أو أكثر ضمن المخطط التنظيمي العام للوحدات الإدارية”، وضرورة تثبيت النازحين واللاجئين لملكية عقاراتهم خلال مدة 30 يومًا، مددها لاحقًا إلى عام واحد، عقب الضغوط الدولية التي ترافقت مع إصدار القانون والتي طالبت بإلغائه.

مصادرة الأملاك

في حين لم يدخل القانون رقم /10/ حيز التنفيذ بعد، تُوجه الاتهامات للنظام باستغلال قانون “مكافحة الإرهاب” لمصادرة ممتلكات معارضيه.

وأكد الموسى أنه بعد تهجير أهالي الغوطة، صودرت أملاك العديد من المهجرين قسريًا من قبل النظام، بموجب المرسوم التشريعي رقم /63/ الذي يتيح لوزارة المالية إلقاء الحجز الاحتياطي على الأموال المنقولة وغير المنقولة العائدة لمن توجه له تهمة “الإرهاب” من قبل “محكمة الإرهاب” بموجب القانون رقم /19/ للعام 2012.

كما صودرت جميع الأراضي الزراعية والعقارات القريبة من كتيبة “الدفاع الجوي” في منطقة داريا بعد تهجير أهاليها لتصبح ضمن الملاك العسكري.

وكان النظام السوري عدّل قوانين مكافحة الإرهاب بعد مرور نحو عام على بدء الثورة السورية، وأصدر مرسومًا يمنح المحاكم سلطة إصدار أوامر مصادرة أملاك خاصة لأسباب أمنية.

وتُتيح هذه الإجراءات بداية تجميد الأصول المنقولة وغير المنقولة، وهو ما يمنع أصحابها من بيعها أو استخدامها لأغراض تجارية، وفي حال تنفيذ هذه الأحكام، تُعرض هذه الأصول للبيع في المزاد العلني.

دور منظمات المجتمع المدني

يعتبر منسق مشروع الإصلاح القانوني في منظمة “اليوم التالي”، أنه لا بد من عملية متكاملة لحماية حقوق الملكية في سوريا، تشمل توثيق ملكيات المهجرين قسرًا بجميع الطرق المهنية المتاحة، إلى جانب رصد القوانين التي يصدرها النظام بهذا الصدد، وتوثيق العمليات الإدارية والإجرائية التي تطال ممتلكات المهجرين، لتكون حجر الزاوية مستقبلًا عند عمليات استرداد المساكن أو التعويض عنها.

أصدرت منظمة “اليوم التالي” دراسة مسحية على المهجرين قسريًا والشأن العقاري، تم خلالها إجراء مقابلات مع ثمانية آلاف مهجر من دمشق وريفها وحمص وحلب، نُقلوا بواسطة حافلات نحو إدلب خلال الفترة الممتدة ما بين 22 كانون الأول 2018 و31 من  آذار 2019، وذلك وفق اتفاقيات “مصالحة”، إضافة إلى أكثر من ألفي شخص هُجّروا من مكان إقامتهم الأصلي وفق ظروف أخرى.

وبيّنت الدراسة أن 34% فقط من المهجرين باتفاقية يملكون وثائق تثبت ملكياتهم، بينما لا تمتلك الأغلبية العظمى ( 66%)  أي وثائق رسمية، ويمتلك 33% فقط من المهجرين من دمشق وريفها وثائق.

وكان السبب وراء عدم امتلاك 78% من المهجرين باتفاقية للأوراق الثبوتية إتلافها بالقصف، في حين قال 12% منهم إن الوثائق ضاعت، و5% لم تكن لديهم أوراق أساسًا.

–