أرغب بشراء عقار داخل المخطط التنظيمي.. ما الذي عليّ معرفته

تفاجأ (أحمد. ع) المقيم في دمشق بوجود إشارة حجز تمنع بيع أرض كان قد اشتراها أواخر عام 2019، ليقيم عليها مشروع بناء سكني مؤلف من خمسة طوابق، كما تبين عند مراجعته البلدية التي يتبع لها العقار أن نسبة البناء المسموحة في هذا العقار، وفقًا لضابطة البناء، لا تكفي لإشادة المبنى الذي يرغب به.

وكان أحمد حدد موعدًا مع صاحب العقار لكتابة عقد بينهما، ريثما يتم نقل ملكية العقار إلى اسمه في دائرة السجل العقاري، وبناء على سند التمليك الذي أبرزه المالك والذي يبين ملكيته للعقار، تمت كتابة العقد ودفع المبلغ المتفق عليه، والاتفاق على موعد لنقل ملكية العقار إلى اسمه في السجل العقاري، ولكن من دون مراجعة السجل العقاري ودائرة المساحة والبلدية التي يتبع لها هذا العقار.

أرغب بشراء عقار داخل المخطط.. ما الخطوات الواجب اتباعها؟

قبل شراء عقار داخل المخطط التنظيمي عليك اتباع الخطوات التالية:

أولًا: مراجعة دائرة السجل العقاري التي يتبع لها العقار، والتقدم بطلب بيان قيد عقاري برقمه، وذلك للتأكد مما يلي:

1. المالك: للتأكد من أن الشخص الذي ترغب بالتعاقد معه هو المالك الحقيقي للعقار.
2. وصف العقار.
3. عدم وجود إشارة تمنع البيع، مثل إشارة الحجز.
4. عدم وجود إشارة دعوى: لا تمنع إشارة الدعوى نقل الملكية بالسجل العقاري لكن على المشتري القبول بها وتحمل نتائجها، ويجب أن يُذكر هذا الشرط في عقد نقل الملكية، فإذا أعقب انتقال الملكية بالسجل العقاري صدور حكم بالدعوى التي قبل بها المشتري لمصلحة المدعي، فبإمكان الأخير حينها التنفيذ بالسجل العقاري دون الحاجة لقبول المالك الجديد، لأنه قبل بالدعوى وتحمل نتائجها في عقد البيع، وتُعتبر هذه الحالة من أهم الحالات التي يجب الوقوف عندها.

بعد ذلك عليك:

• التقدم بطلب استخراج بيان مساحة، للتأكد من مساحة العقار.
• التقدم بطلب استخراج مخطط مساحي، للتأكد من شكل العقار وموقعه.
• مراجعة شعبة منع التصرف، للتأكد من أن البائع غير ممنوع من التصرف، لأن منع التصرف يمنع البيع.
• مطالبة البائع بتقديم تكليف بيان حدود، للتأكد من أن العقار الذي ترغب بشرائه هو نفسه على أرض الواقع.

ثانيًا: مراجعة مديرية المال التي يتبع لها العقار، للتأكد من أن العقار بريء الذمة، وأن مالك العقار بريء الذمة أيضًا، ومن ثم التأكد من وجود موافقة أمنية على كل من البائع والمشتري، “لأن مديرية المال لا تعطي براءة ذمة جزئية، وهو إجراء استثنائي”.

ثالثًا: في حال وجود وكالة من البائع لموكله القانوني، يجب التأكد مما إذا كانت هذه الوكالة تخوّل البيع، وأن البائع على قيد الحياة، لأن الوكالة تموت بموت الموكل، كما يجب التأكد من إمكانية حصول كل من الوكيل والموكل على الموافقة الأمنية.

رابعًا: مراجعة مجلس المدينة أو البلدة التي يتبع لها العقار، واستخراج مخطط كروكي للعقار، ومقارنته مع المخطط المساحي الذي استُخرج من المصالح العقارية، وذلك للتأكد من أن:

• العقار بريء الذمة تجاه البلدية.
• لا يوجد أي جزء من العقار ملحق بالأملاك العامة.
• العقار مرخص في حال كان عبارة عن بناء.
• نسبة البناء مسموحة في ضابطة البناء.

وبعد اتباع هذه الخطوات، يمكن نقل العقار إلى اسم المشتري في السجل العقاري بموجب معاملة عقد البيع الخاصة بالسجل العقاري.

–